Il concetto di sopraelevazione nel linguaggio comune come nella accezione giuridica del termine sta a significare l’edificazione sopra una costruzione già esistente della quale viene elevata l’altezza.
Per quanto riguarda le disposizioni legislative in materia di edilizia, il Testo unico (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), dedica alle sopraelevazioni l’articolo 90 che, facendo proprio e adeguando il contenuto dell’articolo 14 della legge 3 febbraio 1974, n. 64, consente le sopraelevazioni nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti.
In particolare stabilisce che è consentita la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purché il complesso della struttura sia conforme alle norme dello stesso testo unico, con la previsione del limite di un piano per gli edifici che siano non in cemento armato ma in muratura.
Al secondo comma lo stesso articolo aggiunge che “l’autorizzazione è consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale che specifichi il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico”.
La possibilità di costruire sopra l’ultimo piano dell’edificio è prevista anche dal Codice civile (nel Titolo VII, Capo II riservato al condominio negli edifici) con l’articolo 1127 il quale stabilisce che il proprietario dell’ultimo piano di un edificio, come il proprietario esclusivo di un lastrico solare, possono, a determinate condizioni dettate dallo stesso articolo,“elevare nuovi piani o nuove fabbriche”.
Appare del tutto ovvio come la sopraelevazione effettuata nell’ambito condominiale, oltre ai problemi comuni ad ogni sopraelevazione come quello delle distanze, comporti una serie di problematiche (con risvolti giudiziali) che ruotano intorno alle principali esigenze specificate dal Codice ed individuate nel fatto che la sopraelevazione non deve compromettere le condizioni statiche dell’edificio, non può arrecare pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio, da diritto ad una indennità che deve corrispondere chi fa la sopraelevazione agli altri condomini.
Il presente lavoro, attraverso un escursus giurisprudenziale cronologico discendente, dopo aver fornito la nozione giuridica, anche per stabilire quando si è in presenza di sopraelevazione, si prefigge di chiarire alcuni aspetti, focalizzando l’attenzione sul problema principe che è quello del rispetto delle distanze nelle costruzioni di cui all’articolo 873 del Codice civile.
NOZIONE GIURIDICA E CONSOLIDATA QUALIFICAZIONE GIURISPRUDENZIALE
Sotto l’aspetto giuridico, perché si possa parlare di sopraelevazione l’intervento edilizio deve essere effettuato sopra un fabbricato già esistente e deve avere ad oggetto una nuova costruzione con aumento della superficie di ingombro e della volumetria.
Invece, nel caso di modificazione solo interna, quindi contenuta negli originari limiti strutturali delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura, non si configura una sopraelevazione perché mancherebbero in tal caso le nuove opere nell’area sovrastante il fabbricato.
Poiché l’articolo 1127 del Codice civile obbliga chi fa la sopraelevazione a corrispondere una indennità agli altri condomini, la giurisprudenza ha dovuto precisare che la ristrutturazione ed utilizzazione di sottotetti, soffitte ed analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura, non comporta sopraelevazione, in quanto si tratta di modificazioni soltanto interne, contenute negli originari limiti dell’edificio senza alcun aumento della sua altezza.
“In tema di condominio, l’indennizzo previsto dall’art. 1127 c.c. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell’edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante la costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull’area sovrastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell’originaria altezza dell’edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura”. (Cass. civ. Sez.II 24-10-1998, n. 10568).
Il concetto di innalzamento in sopraelevazione, strettamente connesso con l’incremento di volume, distingue tale intervento edilizio, sia da quello relativo alla ristrutturazione come pure dalla manutenzione straordinaria
L’innalzamento pur modesto di un tetto idoneo a determinare un incremento volumetrico, costituisce sempre una sopraelevazione in quanto la ristrutturazione edilizia “comporta, al massimo, la demolizione e la successiva ricostruzione del fabbricato, purchè il nuovo edificio sia fedele a quello preesistente”.
