Manutenzione Ordinaria, Straordinaria ed Urgente e compiti dell’Amministratore di Condominio
Occorre anzitutto premettere che, i poteri dell’Amministratore di Condominio sono individuati nell’ambito dell’attività ordinaria e d’urgenza di motu proprio e per quanto attiene all’attività di natura straordinaria sulla base di apposite delibere assembleari.
Così l’articolo 1130 c.c. dispone al comma primo punto 3) che l’Amministratore provvede all’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, mentre il successivo punto 4) dispone che l’Amministratore compie gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edifico ed in fine il secondo comma dell’articolo 1135 c.c. contempla il potere/dovere per l’Amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgenti con il solo vincolo di relazione alla prima assemblea utile.
L’Attività di manutenzione straordinaria è viceversa rimessa alla potestà legislativa dell’Assemblea di Condominio ex art. 1135 c.c. punto 4) e dunque i “poteri esecutivi” dell’Amministratore discendono necessariamente da un apposita delibera assembleare.
Occorre a questo punto soffermarci sui concetti di ordinarietà, straordinarietà ed urgenza, nell’ambito della disciplina codicistica in materia di Condominio negli edifici. A tale proposito l’elemento di indubbia differenziazione tra le attività ordinarie e straordinarie è rappresentato dalla cadenza delle stesse rispetto all’annualità d’esercizio che contraddistingue tutta la normativa condominiale; così:
La manutenzione ordinaria comprende in buona sostanza tutte quelle opere volte al mantenimento in efficienza del bene comune, che si rendono necessarie periodicamente nell’ambito dell’anno di esercizio.
La manutenzione straordinaria è viceversa caratterizzata dall’eccezionalità dell’evento e ricomprende tutte quelle opere che non si ripresentano con una prevedibile ciclicità e che sono dunque caratterizzate dalla necessità di una specifica raccolta fondi con, per l’appunto, un “fondo speciale”.
L’urgenza va infine intesa come impossibilità di differire all’Assemblea la decisione, essendovi il fondato motivo, secondo un prudente apprezzamento, di temere che, nel periodo occorrente per la convocazione dei condomini, possano verificarsi eventi lesivi per persone e/o cose.
Opere di Manutenzione e raccolta fondi dell’Amministratore
Occorre a tal proposito osservare che, al fine di garantire una corretta raccolta fondi nell’ambito condominiale, le disposizioni codicistiche prevedono che, l’Amministratore sia sempre nella disponibilità di raccogliere i fondi anticipatamente alla spesa.
Ciò anche a contraltare della previsione introdotta dal Legislatore riformatore nell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile che impone all’eventuale creditore del Condominio la preventiva escussione del patrimonio dei condomini morosi; così a mente del novellato art. 63 disp. att. c.c.: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Inoltre come chiarito dalla giurisprudenza intervenuta sul punto (sezioni Unite Corte di Cassazione sentenza n° 9148 del 8 aprile 2008) le obbligazioni in Condominio sono regolate dal principio della parziarietà e non della solidarietà (ovverosia ogni condomino risponde ai terzi per le obbligazioni legittimamente assunte dall’Amministratore esclusivamente in ragione della propria quota millesimale).
La posizione del creditore del Condominio – che normalmente tratta con l’Amministratore senza conoscere nel dettaglio la compagine condominiale e la sua propensione al regolare pagamento- è indubbiamente penalizzata dalla mancate previsione di un obbligo solidale tra condomini e trova una logica compensazione dalla previsione di una serie di norme nell’ambito della disciplina dell’Istituto del Condominio che prevedono un meccanismo di raccolta fondi a preventivo con precise tempistiche (ed anche responsabilità per l’Amministratore) tendenti al puntuale esercizio delle azioni di recupero del credito. Si pensi ai rafforzativi delle disposizioni di cui all’articolo 1129 comma nono c.c. (obbligo di attivare l’azione esecutiva contro il condomino moroso entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile, salvo dispensa assembleare), o del comma dodicesimo – punto sesto (l’obbligo per l’Amministratore di curare diligentemente l’azione di recupero del credito) e così pure il punto primo sempre del comma dodicesimo che prevede come grave irregolarità gestionale la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto nel termine semestrale di cui all’art. 1130 punto decimo.
Ciò premesso, per quanto alle spese di manutenzione ordinaria queste dovranno essere raccolte nell’ambito del preventivo di spesa annuale di cui all’articolo 1135, n° 2) c.c.
Mentre per le spese straordinarie dovrà essere obbligatoriamente previsto uno specifico fondo c.d. speciale ex art. 1135 n° 4) c.c. il quale dovrà essere preventivato sulla base delle scadenze ed impegni con le imprese da appaltare.
Ciò è confermato anche dalla recente rivisitazione della norma con il c.d. Decreto Destinazione Italia del 23 dicembre 2013 n° 145, convertito il Legge 9 del 21 febbraio 2014, a seguito del quale la norma nella sua interezza risulta come segue:
“L’Assemblea dei condomini provvede: (4) Alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale, in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Per inciso, la recente specifica di cui sopra conferma ampiamente la nostra interpretazione fornita, da subito, all’articolo 1135 punto 4) ovverosia che la previsione di un obbligo di costituzione di fondo speciale non si spingesse sino ad intendere una necessaria disponibilità dei fondi nelle casse del Condominio prima di dar corso a lavori straordinari (come alcuni commentatori – a volte di maggioranza – sostenevano). Del resto non avrebbero avuto senso le nuove norme in materia di morosità, preventiva escussione dei morosi e comunicazione dei loro nomi, di cui al nuovo art. 63 delle disp. att. c.c..
La recentissima previsione di un fondo speciale che può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, conferma – anche con l’utilizzo del medesimo termine “costituito” – che l’appalto dei lavori straordinari non è condizionato dalla effettiva disponibilità dei fondi sul conto corrente condominiale, bensì dalla preventiva costituzione dell’obbligo di pagamento per i condomini e dunque dall’approvazione dello Strumento (fondo speciale con relativa ripartizione e rateizzazione) in forza del quale l’Amministratore dovrà provvedere all’azione esecutiva.
La delibera assembleare ed i lavori straordinari
I poteri dell’Amministratore per quanto all’attività straordinaria discendendo dunque dalla delibera assembleare, che oltre ad avere i requisiti tipici di ogni delibera (esatta identificazione delle maggioranze di approvazione e dei contrari o astenuti / esternazione dell’oggetto)
dovrà:
- Esporre puntualmente la decisione assembleare, tenendo conto che spesso un’attività straordinarie è la somma di più attività appalti ed incarichi.
- Prevedere obbligatoriamente la costituzione del fondo spese speciale all’uopo necessario con rate aventi scadenza anticipata rispetto agli impegni che il Condominio assumerà con i fornitori.
Per la corretta esposizione della delibera straordinaria occorre:
- Esplicitazione dei termini dell’appalto (a misura o a corpo).
- Esplicitazione dell’impresa appaltata e dell’eventuale facoltà (o divieto) di subappalto.
- Esplicitazione delle opere con riferimento al capitolato lavori, dettagliata offerta dell’impresa etc…
- Esplicitazione dei termini d’inizio e fine lavori, previsione di penali e garanzie sui lavori.
- Esplicitazione di eventuali clausole compromissorie.
- Esplicitazione di incarichi tecnici e di consulenti all’uopo necessari, e relativi compensi.
- Esplicitazione dei compensi dell’Amministratore per l’attività di gestione amministrativa dell’intervento, contrattazione degli appalti e stesura contratti etc.., bilanci preventivi e consuntivi, incassi e pagamenti alle imprese.
- Esplicitazione dei termini di pagamento delle imprese da appaltare /a scadenza fissa al … / a stati di avanzamento lavori / trattenute a garanzie.
- Costituzione di adeguato fondo speciale, ripartizione tra condomini e rateizzazione anticipata rispetto alle scadenze con l’impresa. Così ad esempio: “In considerazione del piano dei pagamenti ad imprese e professionisti incaricati a progressivo stato di avanzamento dei lavori straordinari si delibera (maggioranze) la costituzione di un fondo speciale dell’importo complessivo di euro …., ripartito tra condomini per i millesimi generali (o altro), dovuto alle scadenze ………; il tutti come meglio identificato nel bilancio preventivo allegato al presente verbale.”.
- Prestare molta attenzione a non prendere delibere che riguardino le proprietà private o loro pertinenze senza raccogliere espliciti consensi degli interessati (si pensi ai lavori che riguardano i balconi).
L’esatta verbalizzazione dei lavori straordinari è molto importante anche sotto il profilo della successione nel tempo dei deliberati assembleari rispetto agli eventuali passaggi di proprietà delle unità immobiliari.
Difatti nel caso di appalto “a misura” sarà chiaro che, l’impegno dei singoli condomini è da intendersi per le effettive misure sulla base di un preventivo (derivante da prezzi al dettaglio per stime di massima che verranno consuntivate a seguito di effettive misurazioni in contraddittorio con l’impresa appaltata) quindi in caso di maggiori misure effettive lo sforamento del preventivo sarà una matematica conseguenza della delibera originaria dei lavori. Nel caso di appalto a “corpo” lo sforamento del preventivo sarà viceversa conseguenza di nuove opere che richiederanno una successiva delibera di ratifica salvo per quelle necessarie ed urgenti.
Queste variabili incidono fortemente nella valutazione degli impegni dei singoli condomini conseguenti alla delibera soprattutto in caso di compravendita di un unità immobiliare in corso lavori.
