Con l’introduzione nella disciplina condominiale dell’art. 1117 bis, fa inoltre il suo ingresso ufficiale nell’ordinamento il Supercondominio, trovando finalmente la sua definizione e articolazione. “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
Dunque secondo il disposto dell’art. 1117 bis, queste sono le ipotesi in cui potrà dirsi sussistente il supercondominio:
- più unità immobiliari autonome o più edifici con beni o servizi in comune;
- più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuna una organizzazione condominiale (c.d. condominii di unità immobiliari);
- più gruppi di edifici condominiali ((c.d. condominii di edifici).
Dunque per Supercondominio deve intendersi un insieme di edifici ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale in virtù di impianti e/o servizi comuni in rapporto di accessorietà con i suddetti edifici, presentando così la necessità di organizzarsi e regolamentarsi in maniera unitaria.
Inoltre nell’art. 1117 bis, trova finalmente riconoscimento il c.d. “condominio orizzontale”, che si forma in presenza di una costruzione sviluppata in senso orizzontale con corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali come ad es. le villette a schiera. Anche nell’ambito di tali complessi condominiali vi sono beni e spazi che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, devono necessariamente considerarsi di proprietà di tutti i condomini, beni che trovano un’elencazione esauriente proprio nell’art. 1117 c.c.
A tali realtà, per vero sempre più frequenti, il legislatore applica le norma sul condominio di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., se e nei limiti in cui vi sia compatibilità tra i due istituti. Applicabili saranno sicuramente le norme attinenti alla gestione dei servizi in comune, alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune o alle spese necessarie per la manutenzione dei beni comuni.
Tuttavia alla luce delle peculiarità che contraddistinguono il supercondominio, il Legislatore ha introdotto con la riforma puntuali disposizioni ad esso dedicate come l’art. 67 disp. Att. c.c., norma per lo più dettata con riferimento al funzionamento dell’assemblea.
Recita il terzo comma “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiamo nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di un solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.
Giova chiarire che perché sorga un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. (Cass. 19939/2012), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili: dunque la presunzione di comunione opera anche quando si tratta di parti destinate al servizio di edifici separati e limitrofi come ad esempio un cortile o una portineria a servizio di più edifici.
Tornando alla disciplina dettata dall’art. 67 disp. att. c.c., si osserva come nel caso in cui i partecipanti ad un supercondominio siano superiori a sessanta, la possibilità per il singolo condomino di partecipare alle assemblee viene di fatto mortificata.
In tali situazioni, infatti, ogni condominio è obbligato a designare un proprio rappresentante che dovrà poi partecipare all’assemblea con poteri di decidere in ordine alla gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii ed alla nomina dell’amministratore. La relativa delibera deve essere assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136, 5° comma, c.c.: maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio.
In mancanza ogni partecipante può chiedere all’Autorità giudiziaria (Tribunale del luogo in cui è sito il compendio condominiale) la nomina del rappresentante del proprio condominio. Detto rappresentante agirà, pertanto, quale mandatario di ciascun condominio.
Medesima facoltà di adire l’Autorità giudiziaria, viene riconosciuta ai rappresentanti già nominati, che dovranno diffidare il condominio inadempiente in persona dell’amministratore o, in mancanza, dei singoli condomini.
Importante, infine, precisare che il rappresentante di ciascun condominio non potrà essere il proprio amministratore visto l’espresso divieto di cui al comma 5 dell’art. 67 disp. Att. C.c. “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Tutto resta, invece, invariato quando i partecipanti al supercondominio siano meno di sessanta: ciascun condomino mantiene il diritto di presenziare alle assemblee e di confrontarsi insieme agli altri sulle questioni di comune interesse.
Infine è opportuno precisare che, in caso di supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la suddivisione della spesa tra gli edifici che costituiscono il complesso ed una interna a ciascun condominio (Cass. 19339/12). Inoltre dal meccanismo di partecipazione all’assemblea generale del supercondominio dei rappresentanti di ciascun condominio, ne discende che le delibere adottate in seno alle stesse hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale.
