PASSAGGIO DELLE CONSEGNE
Il nuovo amministratore ha l’obbligo di acquisire tutta la documentazione afferente il Condominio, in tempi ragionevoli ed in modo da non cagionare danno all’ente comune; l’acquisizione, se necessario, deve avvenire anche tramite ricorso all’Autorità Giudiziaria.
L’Amministratore può omettere di dar corso al passaggio delle consegne soltanto qualora il Condominio non sia dotato di documenti obbligatori ex lege (certificazione impianti, contratto di lavoro con dipendenti non altrimenti acquisibili, etc…) e, comunque, solo previa dispensa dell’assemblea.
Secondo la giurisprudenza dominante (da ultimo Cass. Civ., sent. 11/11/2015 n. 23018) “il verbale di passaggio delle consegne tra amministratori, nel caso in cui direttamente o per relationem faccia riferimento a delle pendenze economiche in favore del precedente amministratore, ora a titolo di anticipazione ora a titolo di compenso professionale, pur non potendo qualificarsi astrattamente come promessa di pagamento o ricognizione di un debito, – in quanto postula un atto proveniente non dalla parte personalmente ma dal suo mandatario (tenuto ad accettarlo sempre con riserva) -, può, ad ogni modo, elevarsi a presupposto giuridico/sostanziale della stessa pretesa pecuniaria, purchè integrato, in sede processuale, da altri e/o ulteriori giustificativi contabili”.
OBBLIGO DI RICONSEGNA DELLA DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE
epoca pre-riforma:
- non esisteva una norma ad hoc che prevedesse un obbligo dell’amministratore cessato (o dimissionario o revocato) di riconsegnare la documentazione afferente il condominio;
- la giurisprudenza rinveniva comunque tale obbligo nell’art. 1713 comma 1 c.c., in tema di mandato, secondo il quale “il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato”
post-riforma:
- il legislatore, preso atto del contenzioso emerso in punto di restituzione dei documenti condominiali, ha introdotto una norma ad hoc; l’art. 1129 comma VIII c.c. prevede infatti che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini”
L’obbligo di riconsegna della documentazione grava anche sull’amministratore revocato.
ATTIVITA’ DEL NUOVO AMMINISTRATORE IN MATERIA DI RICONSEGNA DOCUMENTI – PROVVEDIMENTI GIUDIZIARI E CONSEGUENZE PER I RELAVIVI INADEMPIENTI
E’ certamente buona norma che il nuovo amministratore formalizzi una diffida ad adempiere – con riferimento, appunto, alla riconsegna dei documenti.
In caso di inadempimento, il Condominio (ma anche un singolo condomino) potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento cautelare ed urgente ex art. 700 c.p.c., con il quale il Giudice, accolto il ricorso, intimerà all’amministratore cessato/dimissionario e/o revocato di consegnare tutto quanto afferente il bene comune.
L’ordinanza cautelare costituisce titolo esecutivo, quindi legittima il Condominio ad ottenere la consegna forzosa tramite l’ausilio dell’Ufficiale Giudiziario.
Nell’ordinanza cautelare il Giudice può anche condannare l’amministratore inadempiente al rimborso delle spese legali del procedimento; l’ordinanza costituisce titolo anche per tali somme (oltrechè per il recupero coattivo della documentazione).
Per la proposizione della domanda giudiziale di riconsegna della documentazione condominiale non è necessaria delibera dell’assemblea, essendo il nuovo amministratore legittimato ad agire art. 1130 c.c.
L’Amministratore che non restituisce i documenti risponde penalmente per appropriazione indebita aggravata (in quanto compiuta “con abuso di relazioni originate da prestazione d’opera”, come riconosciuto da diverse sentenze (Cass.Pen. 29451/2013) e, se la consegna non avviene neppure a seguito di ordinanza, anche (e sempre penalmente) per mancata ottemperanza a provvedimento cautelare.
L’Amministratore uscente non può trattenere i documenti della gestione finchè non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio avvalendosi del principio inadimplenti non est adimplendum , non essendovi corrispettività nèinterdipendenza tra dette prestazioni originate da titoli diversi (Trib. Bari 5/10/2009).
