Sulla dibattuta questione in ordine alla convocazione del conduttore all’assemblea di condominio possiamo rilevare quanto segue:
- Il conduttore ha diritto di intervenire in luogo del locatore alle assemblee riguardanti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria, in virtù dell’art. 10 della legge 392/1978 e del fatto che sostiene una “categoria di spesa” che compongono il bilancio condominiale.
- Non ci si può esimere dal rilevare che, nella realtà è spesso difficile scindere tali argomenti nell’ambito della discussione assembleare, posto che ad esempio un bilancio di natura ordinaria contiene spese di competenza del Conduttore e del Locatore; con la conseguenza che non potendosi scindere il voto assembleare, dovrà, nel caso limite di contrasto tra locatore e conduttore, ipotizzarsi il ricorso al voto di astensione – oggi riconosciuto nella nuova formulazione dell’art. 1137 c.c. – tutt’al più accettando annotazioni di contestazioni e riserve a verbale; così facendo non si precluderà il diritto all’eventuale impugnazione di entrambi e nemmeno si concorrerà al raggiungimento del quorum deliberativo.
- Il conduttore, ai fini della privacy non fa parte della compagine dei condomini. Pertanto nell’ambito delle assemblee di condominio occorrerà prestare molta attenzione a non far conoscere al conduttore situazioni che non attengono alle materie di competenza di quest’ultimo. Operazione che, nella pratica, non lo si nasconde, potrà essere in alcuni casi impossibile, si pensi al caso di spese legali inserite nell’ambito di bilanci consuntivi ordinari oggetto di discussione assembleare.
- Il Condominio non ha azione diretta nei confronti del conduttore per il recupero delle quote di spese condominiali a carico di quest’ultimo, dunque non potrà richiedere e ottenere decreto ingiuntivo a carico del conduttore.
- Le disposizioni di cui agli articoli 9 e 10 di quello che rimane della legge 392/1978 possono trovare deroga nell’ambito dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a cosiddetto canone “libero” o addirittura per le stesse locazioni commerciali o abitative a regime concordato nel caso di eventuale assunzione di tutti gli oneri da parte del locatore.
- Le modalità di riscossione degli oneri di locazione come previsti dall’articolo 9 della legge 392/1978 (“Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”) prevedono un attività del proprietario indipendente rispetto a quelle che possono essere le decisioni assembleari in ordine al pagamento delle spese (rateizzazione decisa dai condomini).
- Può assumersi come dovere del condomino locatore – e non dell’Amministratore del Condominio – avvisare dell’assemblea il rispettivo conduttore, in considerazione dell’eccezionalità e specialità della norma di cui all’art. 10 della legge 392/1978 afferente per l’appunto ai rapporti di locazione; rapporti distinti ed autonomi rispetto all’Istituto del Condominio negli edifici.
- Si ravvisa, comunque, l’opportunità – anche solo per ragioni cautelative della certezza delle decisioni assembleari – per l’Amministratore di Condominio di dare avviso a tutti i condomini di estendere l’invito all’assemblea agli eventuali rispettivi conduttori per le materie loro riguardanti, ai sensi degli art. 9 e 10 della legge 392/1978.
- Occorre rammentare che, alcuna giurisprudenza ha ammesso il Conduttore ad impugnare le delibere assembleari, dunque sarà opportuno che l’assemblea di condominio non assuma delibere che imputino spese specificatamente al conduttore ed ancor di più se oltre le materie di competenza di cui all’art. 9 della legge 392/1978.
- E’ interesse del locatore mettere in condizione di partecipare all’Assemblea annua il proprio conduttore in quanto questi non potrà poi sollevare eccezioni in ordine al rimborso delle spese condominiali a suo carico per legge o per patto contrattuale.
Riferimenti normativi
Art. 9 (oneri accessori) l. 392/78 : Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di Portineria sono a carico del Conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti, con menzione dei criteri di ripartizione ……”.
Art. 10 (Partecipazione del Conduttore all’assemblea dei condomini) l. 392/78 : “Il Conduttore ha diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locato nelle delibere dell’Assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria.
Egli ha diritto di intervenire, senza diritto di voto sulle delibere relative agli altri servizi comuni ……”.
Il Vademecum “il Condominio e la Privacy” del Garante per la protezione dei dati personali, emesso a seguito della legge di riforma del Condominio negli edifici 220/2012, specifica a pag. 23: “in riferimento alla normativa sulla Privacy, l’affittuario non può chiedere i dati sulla gestione del Condomino.
l’art. 1137 c.c. (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea) “Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti …”
l’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile dispone che: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’Amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l’Amministratore di Condominio può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato …”
