TIPOLOGIE DEI BALCONI E RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Lo spunto per affrontare l’argomento e fare, quindi, il punto della situazione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi che, per la loro peculiarità, spesso ingenerano dubbi, confusione e contrasti tra condòmini, ci viene fornito da una sentenza della Cassazione pubblicata il 19 maggio 2015.
Iniziamo col premettere che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., sia nel nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012, che nella precedente, il balcone non figura nell’elencazione dei beni ritenuti parte comune dell’edificio, per i quali com’è noto grava l’obbligo di contribuzione pro quota da parte di tutti i condòmini.
Fermo restando che, per costante insegnamento giurisprudenziale, la suddetta elencazione non è da ritenersi esaustiva.
Tuttavia, il menzionato art. 1117 c.c., nelle parti comuni dell’edificio fa rientrare a pieno titolo le facciate dell’immobile, circostanza da tenere in conto perché ci tornerà utile nel prosieguo, allorquando andremo a motivare il perché alcune spese di manutenzione dei balconi rimangono a carico di tutti i condomini.
La funzione principale del balcone è quella di consentire l’affaccio al proprietario dell’appartamento nel quale insiste (pertinenza), in altri termini, la sua destinazione è quella di consentire l’esercizio del diritto di veduta, esso pertanto costituisce parte dell’abitazione e, in alcuni casi, il prolungamento dell’unità immobiliare. Essendo stabilmente inseriti e ancorati nella struttura dell’immobile, fanno parte integrante dello stabile, contribuendo anche all’estetica dello stesso.
I balconi, essenzialmente, sono di due tipologie:
- a) i balconi ad incasso, quelli realizzati a filo della facciata, non sporgono, anzi rientrano rispetto al profilo dell’immobile, e generalmente sono chiusi su due lati
- b) i balconi aggettanti, quelli più comuni, si distinguono perché sporgono dalla facciata dell’immobile, solitamente risultano aperti sui tre lati e sono assicurati da una ringhiera o un parapetto.
SPECIFICHE:
- a) I balconi ad incasso(di cui costituisce sottospecie il così definito balcone a castello, spesso presente in edifici storici e di pregio artistico), svolgono funzione di sostegno e di copertura dell’edificio e, pertanto, si considerano al servizio dei piani sovrapposti, quindi risultano di proprietà comune dei proprietari di tali piani. Logica conseguenza di ciò, in applicazione dell’art. 1125 c.c., è che le spese di manutenzione e ricostruzione del sottobalcone devono essere sostenute esclusivamente dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, in parti uguali.
Al contrario, sempre in virtù del menzionato art. 1125 c.c., quelle inerenti la pavimentazione del balcone rimangono ad esclusivo carico del proprietario del piano dove insiste il balcone, mentre quelle relative all’intonaco, tinta e decorazione del sottobalcone restano a carico del proprietario dell’appartamento sottostante.
Per quanto concerne gli altri elementi del balcone, primo tra tutti il parapetto in muratura, siccome inserito stabilmente nella facciata dello stabile, le relative spese andranno ripartite, ai sensi dell’art. 1123, comma I c.c., tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi valori millesimali.
Si ritiene, invece, che non possano ritenersi parti comuni le ringhiere o le fioriere (salvo quelle di particolare pregio artistico), i cui costi per la manutenzione rimarranno a carico del proprietario del piano balcone.
- b) Per quanto concerne i balconi aggettanti, così come ribadito da ultimo dalla Suprema Corte, questi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, pertanto, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cfr.: civ., 19/05/2015, n. 10209). Logica conseguenza di ciò è che le spese per la sua manutenzione rimarranno a carico del proprietario dello stesso.
Detto principio non è affatto nuovo, atteso che conferma un consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale, detta tipologia di balcone non svolge alcuna funzione di sostegno ovvero di copertura dell’edificio. Tuttavia, è stato stabilito come costituiscono, invece, beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Così, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore, ovvero delle parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio ovvero contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, risultano di proprietà comune, e sono soggetti, pertanto, alla contribuzione pro quota di tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà.
Alla spesa sono tenuti a partecipare anche i proprietari degli appartamenti privi di balcone (si pensi al piano terra) ovvero i proprietari degli appartamenti presenti su altre facciate.
Pertanto, nel caso di balconi aggettanti, il vero discrimine tra proprietà del singolo e quella comune, è costituito proprio dal pregio artistico di tutte quelle opere inerenti le parti esterne del balcone.
Solo quando questi elementi assumono caratteri di pregevolezza, contribuendo al decoro architettonico dell’edificio ovvero formano parte integrante della struttura dello stabile, entrano a far parte della comunione e devono essere assoggettati alla contribuzione collettiva.
L’accertamento in merito al pregio artistico degli anzidetti elementi ovvero se gli stessi fanno parte integrante dello stabile deve avvenire caso per caso, magari anche a mezzo di idonea consulenza tecnica d’ufficio.
In considerazione di ciò, ad esempio, sono stati ritenuti comuni la soletta, i frontalini ed i pilastrini (Trib. Genova, 23/02/2006), gli intradossi – vale a dire le superfici interne delle porte e delle finestre – (Trib. Milano, 26/03/2003), i cementi decorativi (Cass. civ., 19/01/2000, n. 568), le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone e i listelli incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell’edificio condominiale (Trib. Udine, 23/11/1998), le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata (Cass. civ., 15/01/1986, n. 176) e i doccioni – vale a dire le canaline che allontanano l’acqua piovana dal muro – (Corte d’Appello Salerno, 16/03/1992).
Al contrario, da ultimo, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile (Cass. civ., 30/04/2012, n. 6624).
Per completezza, sul piano pratico evidenziamo come, in entrambi i casi (balcone incassato) e (aggettante), vi sono diversi effetti tangibili per il proprietario dell’appartamento posto al di sotto del balcone, si pensi all’utilizzo della soletta per l’aggancio di tende da sole, lampade, zanzariere, ecc.
Questi, infatti, in caso di balcone incassato, potrà utilizzare il sottobalcone che, come visto, funge da copertura, per tutti gli usi necessari, fermo restando le prescrizioni dell’art. 1102 c.c., in relazione all’uso comune della cosa (Argomentando a contrario: Cass. civ., 30/04/2012, n. 6621).
Al contrario, nell’ipotesi di balcone aggettante, l’utilizzo da parte del proprietario dell’abitazione sottostante potrà avvenire solo previo consenso del proprietario del balcone (Cass. civ. Sez. II, 30/07/2004, n. 14576; Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913).
Il criterio di ripartizione legale delle spese relative ai balconi sopra prospettata, tuttavia, in virtù dell’autonomia decisionale dell’assemblea, può essere legittimamente derogato, ma solo con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, ivi compreso il proprietario del balcone, in mancanza, la delibera risulterebbe affetta da nullità e, pertanto, versando nell’ipotesi più grave rispetto alla mera annullabilità, sarebbe deducibile anche oltre i trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
COSTRUZIONE DI UN BALCONE
Che cosa accade se un condomino costruisce un balcone che aggetta sul cortile comune?
Innanzitutto è bene operare una distinzione tra balcone costruito e che aggetta su di una parte di proprietà esclusiva e balcone che aggetta su una parte comune.
Nel primo caso è sempre necessario il consenso del diretto interessato, salva l’ipotesi di costruzione ad altezza tale da rendere ininfluente l’occupazione di spazio altrui (art. 840 c.c.).
Nella seconda ipotesi, invece, la questione va valutata in relazione all’art. 1102 c.c.: in pratica si deve verificare se il condomino, costruendo il balcone, abbia un normale uso di una parte comune (leggasi colonna d’aria di proiezione in alto del cortile condominiale).
Per completezza è bene ricordare che ai sensi del primo comma del succitato articolo, l’uso delle parti comuni è illegittimo soltanto se ne modifica la destinazione, il decoro e se impedisce il pari uso da parte d’ogni altro condomino.
Si tratta di una valutazione che va effettuata caso per caso e che alle volte ha portato i giudici ad esprimersi negativamente (cfr. in tal senso Cass. 17 aprile 2012, n. 6004).
DANNI DA BALCONE AGGETTANTE
I balconi aggettanti, nei limiti indicati, sono parti di proprietà esclusiva e se da essi provengono danni alle parti comuni, i loro proprietari sono tenuti a risarcirli.
Questo, in sostanza è l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione.
Facciamo un esempio: si supponga che le parti comuni di un edificio vengono danneggiate da infiltrazioni provenienti da un balcone aggettante.
A quel punto il condominio chiede al proprietario dell’unità immobiliare di cui il balcone rappresenta un prolungamento di eliminare della causa del danno.
Se questi non provvede in tal senso e comunque se non risarcisce il danno provocato, la compagine potrà chiamarlo in giudizio al fine di ottenere i necessari ed opportuni provvedimenti.
Quando la Corte di Cassazione è stata chiamata a risolvere casi simili a quello utilizzato come esempio, ha affermato che “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c., pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Cass. 17.7.2007 n. 15913, 30.7.2004 n. 14576) (Cass. 27 luglio 2012, n. 13509).
Di certo è sempre bene tenere presente che con riferimento ai balconi aggettanti, la stessa giurisprudenza citata dalla sentenza in esame specifica che alcune parti di tali strutture possono essere considerate di proprietà comune.
Il riferimento è ai fregi sulla parte inferiore e frontale del balcone; se tali fregi sono in grado d‘incidere sul decoro architettonico dell’edificio (vale a dire sulle linee che connotano l’estetica dello stabile) essi devono essere considerati parti di proprietà comune e come tale le spese che li riguardano (salvo che tali costi non siano imputabili al fatto illecito altrui) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE RELATIVE AI BALCONI.
PARERE LEGALE
OGGETTO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE RELATIVE AI BALCONI
QUESITO: Nello scorso autunno sono stati impermeabilizzati e pavimentati a nuovo n. 18 balconi su un totale di n. 22. Le spese relative sono state sostenute dai singoli proprietari. Lo stabile necessita di ripristinare i frontalini fortemente danneggiati e pericolanti ed i sotto-balconi (celini) con ripristino intonaco ed imbiancatura.
Viene richiesto parere legale scritto sul riparto spesa relativo a:
– spesa ponteggi necessari per effettuare la manutenzione;
– spesa per il ripristino dei frontalini;
– spesa per la riparazione intonaco ed imbiancatura dei sotto-balconi (celini);
– a chi compete la spesa soffitto del primo balcone al primo piano;
– per il montaggio dei ponteggi sul terreno (prato e scarpata) di proprietà di un condominio può il condominio posare i ponteggi per l’intervento anche se quest’ultimo si opponesse?
– 2 condomini si rifiutano di riparare i propri balconi e frontalini rotti; può il condominio imporre la manutenzione?.
RISPOSTA AL QUESITO:
La tematica della ripartizione delle spese relative ai balconi è quanto mai complessa e suscita notevoli problemi.
I balconi, infatti, non solo si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, ecc. ecc…) ma assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell’appartamento cui accedono e dall’altro parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile.
Dev’essere innanzitutto sottolineato come l’evoluzione giurisprudenziale abbia determinato, nel corso degli anni, il progressivo sgretolamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso (espresso da C. Cass. Sent. n. 1181 del 06/05/1950 sulla scorta della considerazione che il balcone è indubbiamente una pertinenza della proprietà esclusiva cui serve e a cui accede) a favore del principio di funzionalità.
Ne deriva che dottrina e giurisprudenza oggi prevalenti, considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale; per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni (rectius di proprietà comune) in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.
A questa duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto un particolare regime in ordine al riparto delle relative spese di manutenzione.
Si afferma, in generale, che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell’edificio.
Sulla base di quest’impostazione è decisiva la funzione del bene e, nell’ambito dello stesso bene, quella dei singoli elementi per determinare il regime giuridico, che può essere quello della proprietà esclusiva o quello della proprietà comune con le relative conseguenze in tema di spese.
In concreto, tuttavia, non mancano oscillazioni ed incertezze da parte di dottrina e giurisprudenza circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone.
A) SULLE SPESE RELATIVE AL PIANO DI CALPESTIO.
Ad ogni buon conto in riferimento al caso dal quale trae spunto il quesito, si deve ritenere che correttamente siano state poste a carico dei singoli proprietari le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo i balconi del condominio: tale spesa attiene, infatti, al piano di calpestio del balcone da ritenersi di proprietà esclusiva quale accessorio e pertinenza dell’unità immobiliare cui accede.
B) SULLE SPESE RELATIVE AL RIPRISTINO DEI FRONTALINI.
In ossequio al principio di funzionalità si deve, invece, ritenere che le spese per il ripristino dei frontalini (parte bassa esterna dei balconi) debbano essere poste a carico di tutti i condomini poiché tali lavori servono a conservare l’aspetto della facciata: i frontalini costituiscono, infatti, parte integrante della facciata, la quale rappresenta un bene comune a tutti i partecipanti al condominio e forma oggetto di un godimento da parte di questi insuscettibile di frazionamento o di distinzione sotto il profilo dell’utilità che è in grado di offrire (si confrontino in questo senso Trib. Torino, 22 ottobre 1986 in Giust. Civ., 1987, I, 962, Trib. Milano 14 ottobre 1991, Trib. Napoli, 27 ottobre 1993 in Arch. Locazioni 1990, 102 e C. Cass. 3 agosto 1990 n. 7831. Quest’ultima, proprio con riferimento ad una fattispecie in cui si controverteva sulla ripartizione delle spese di rifacimento di “frontalini” di marmo dei balconi, ha confermato la decisione del Giudice di merito che aveva posto l’onere a carico dell’intera collettività dei condomini).
Conseguentemente, la ripartizione delle relative spese deve avvenire, salvo diversa pattuizione contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, in proporzione ai millesimi di proprietà.
C) SULLE SPESE RELATIVE AI SOTTOBALCONI
Con riferimento ai “sottobalconi” sembra prevalere, secondo l’orientamento espresso dalla Cassazione, la tesi per cui le spese di manutenzione sono a carico dei proprietari degli appartamenti ad essi sottostanti, potendo tali manufatti idealmente corrispondere ai soffitti, disciplinati dall’art. 1125 c.c.
Ad avviso della Cassazione, infatti, (cfr. in particolare C. Cass. sent. n. 4821/1983 e n. 283/1987) la soletta del balcone non apparterrebbe al proprietario del balcone ma bensì in parti uguali al proprietario del balcone ed al proprietario del piano sottostante, perché tale soletta sarebbe solo una proiezione verso l’esterno del solaio che, all’interno dell’edificio divide i due piani, con conseguente applicabilità, in materia di ripartizione delle spese, dell’art. 1125 c.c., per il quale si ripartiscono a metà fra i due condomini le spese della soletta, restando a carico del proprietario sottostante la riparazione del sottobalcone (idealmente corrispondente al soffitto interno dell’edificio).
La tesi prospettata ha suscitato, invero, in alcuni autori alcune perplessità.
Questi autori osservano infatti che sarebbe ingiusto che il condomino del piano più basso (sprovvisto di balcone) debba partecipare alla spesa per la riparazione del sottobalcone del condomino soprastante (che oltre a non dargli alcuna utilità gli toglie aria e luce!).
La testi è stata seguita anche da alcuni giudici di merito.
Ad esempio il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12843/1985, ha sostenuto che sono a carico di tutti i condomini le spese relative agli elementi (dei balconi) a vista di facciata e a carico del proprietario le spese relative ad elementi interni, non a vista esterna dei balconi.
A voler accogliere quest’impostazione si dovrebbe concludere nel senso che le spese di manutenzione dei sottobalconi sono a carico di tutti i condomini poiché è innegabile che i sottobalconi siano visibili dall’esterno dell’edificio!
Nello stesso senso si è pronunciato anche il Trib. Milano, 14 settembre 1992 (in Arch. Loc. 1993, 324) affermando la legittimità dell’addebito della spesa relativa alla tinteggiatura dei sottobalconi all’intera collettività dei condomini non potendosi qualificare la stessa ad avviso del Tribunale citato come intervento su parti individuali dell’edificio.
In conclusione, in ossequio al principio espresso dalla Cassazione, la spesa per la riparazione dell’intonaco e l’imbiancatura dei sottobalconi dovrebbe essere posta a carico dei condomini di piani sottostanti (a meno che non si voglia seguire l’orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito Trib. Roma e Trib. Milano cit. supra – secondo il quale sarebbe possibile considerare tale spesa condominiale).
D) IN PARTICOLARE: SULLE SPESE RELATIVA AL SOFFITTO DEL SOTTOBALCONE DEL 1^ PIANO.
Non cambiano ad ogni modo, nel caso di specie, le conseguenze circa l’addebito delle spese relative alla manutenzione del soffitto del balcone al primo piano sia che si applichi il principio espresso dalla Cassazione, sia che si segua l’orientamento della giurisprudenza di merito.
Nel caso di specie, infatti, la spesa compete a tutti i condomini poiché il piano terreno dell’edificio è parte comune, essendo composto esclusivamente da un androne con scale di accesso ai piani superiori.
E) SULLE SPESE RELATIVE AI PONTEGGI.
Venendo alla questione delle spese relative ai ponteggi necessari per effettuare la manutenzione del balconi, mette conto rilevare come la stessa debba essere affrontata e risolta in riferimento alla natura degli interventi da eseguire.
In generale, infatti, non sembra che il costo del ponteggio (noleggio, montaggio, smontaggio, ecc…) possa essere separato dalla opere che lo hanno reso necessario allo scopo di ripartirne la spesa con criteri diversi da quelli che si applicano per ripartire le spese delle opere da effettuare. Ne segue che, ad esempio, se si tratta del rifacimento della facciata, il costo del ponteggio fa parte del costo di rifacimento della facciata, se si tratta della riparazione di un cornicione pericolante, il costo del ponteggio è tutt’uno col costo di riparazione del cornicione di cui trattasi)
In ogni caso, per le opere interne ai balconi, non si pone alcun problema perché il ponteggio non occorre.
Per le opere esterne ai balconi, invece, il costo del ponteggio non può che essere ripartito con i medesimi criteri adottati per la ripartizione delle spese relative alle opere, che, quando siano di interesse comune, vanno ripartite fra tutti i condomini in base alle quote millesimali di comproprietà (ad es. quelle per i frontalini) e quando siano di interesse (ed a carico) dei soli condomini proprietari dei balconi (o dei proprietari del piano sottostante nel caso dei soffitti dei balconi o sottobalconi), saranno a carico di tali proprietari.
Ove, come nel caso di specie. debbano essere effettuate contemporaneamente opere di interesse comune e di interesse singolo e solo per le prime oppure per le seconde si dovesse rendere necessario il ponteggio, la spesa di quest’ultimo andrà scissa, divisa percentualmente ed aggiunta, a seconda dei casi, alle spese per le opere comuni ripartite per millesimi oppure alle spese imputabili a carico dei condomini interessati.
F) SUL DIRITTO DI MONTARE I PONTEGGI SUL TERRENO DI TERZI CONFINANTI.
Quanto al problema relativo alla necessità da parte del condominio di montare i ponteggi per effettuare i lavori di manutenzione sul terreno privato (nella fattispecie di proprietà di un singolo condomino) occorre tenere presente che il codice civile all’art. 843 (accesso al fondo) sancisce in capo al proprietario l’obbligo di permettere l’accesso ed il passaggio nel proprio fondo per l’esecuzione di opere necessarie (costruzione e riparazione di muro o altra opera propria del vicino o comune).
Essendo garantito dal codice civile l’accesso coattivo al fondo privato si deve ritenere che il condominio possa, anche in caso di opposizione del proprietario, posare i ponteggi sul terreno privato in questione per l’intervento di manutenzione salvo il diritto del proprietario del fondo occupato dal ponteggio all’indennizzo in caso di danno (la giurisprudenza ha per esempio ritenuto che “nel caso in cui a causa di lavori di ripristino di una facciata condominiale venga collocato per alcuni mesi un ponteggio che impedisca la sistemazione dei tavolini esterni di un esercizio commerciale – nella specie un bar – con un danno per la perdita della clientela e dell’avviamento commerciale, oltre all’inutile spesa dell’indennità di occupazione di area pubblica per quel periodo di tempo, ricorrono le condizioni per l’applicazione della norma di cui all’art. 843 c.c.. che riconosce il diritto ad un indennizzo in caso di occupazione del fondo per l’esecuzione di opere anche se compiute nell’interesse comune allo stesso proprietario del fondo – Trib. Milano, 20 febbraio 1992 in Arch. Locazioni 1992, 617).
G) SULLA POSSIBILITA’ O MENO DI IMPORRE AI CONDOMINI CHE SI RIFIUTINO L’ESECUZIONE DELLA MANUTENZIONE DEL PIANO DI CALPESTIO DEL BALCONI.
Per quanto riguarda, infine, la possibilità o meno di imporre la manutenzione dei balconi ai condomini che si rifiutino di eseguirla, occorre ancora una volta distinguere tra proprietà esclusiva e proprietà comune: se da un lato, infatti, non è possibile “obbligare” il singolo proprietario ad effettuare interventi di manutenzione che riguardino parti di proprietà esclusiva (e quindi, per esempio, il pavimento del balcone…) dall’altra, invece, ben può il condominio provvedere alla manutenzione delle opere comuni (e tra queste, quindi, i frontalini) previa se il caso delibera assembleare.
Quest’ultima, sempre necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria (ex art.1135 n. 4 c.c. ) che non abbiano carattere d’urgenza (questi ultimi possono essere ordinati dall’amministratore previa informazione dell’assemblea ex art.1135 2°c.) vincola, infatti, tutti i condomini ancorché dissenzienti.
Laddove, invece, il condominio non possa provvedere all’esecuzione dei lavori relativi ai balconi, sostituendosi al loro proprietario esclusivo (es. pavimento del balcone) e qualora l’omessa manutenzione da parte del proprietario dovesse determinare un pregiudizio all’altrui proprietà esclusiva (ovvero anche alla proprietà comune) non resterà che agire in giudizio facendo valere la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia (ex art.2051 c.c.) onde ottenere il risarcimento degli stessi da parte dei proprietari che abbiano rifiutato di eseguire, o far eseguire, la manutenzione.
