Gli elementi architettonici all’interno di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, dal momento che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (in quanto “servono all’uso e al godimento comune”), ricadono tra i beni che l’articolo 1117 c.c. (recante rubrica “Parti comuni dell’Edificio”) include tra le parti comuni dell’edificio.
Sia nel caso in cui la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda che nella circostanza in cui tale scopo sia raggiunto mediante un lastrico di proprietà esclusiva (capace di assolvere anche la funzione di copertura di parte del fabbricato) rimane comunque indispensabile l’esistenza delle gronde per raccogliere e smaltire le acque piovane. Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono pertanto una funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell’articolo 1102 codice civile, possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi.
La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non è comunque capace di modificare tale regime, poiché l’articolo 1126 c.c. (“Lastrici solari di uso esclusivo”) disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza è, secondo la legge, indipendente da quella del lastrico, salvo che risulti espressamente dal titolo. In tale direzione non è nemmeno consentita un’interpretazione che per analogia sia in grado di estendere il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dal suddetto art. 1126.
Gronde, doccioni e canali di scarico delle acque meteoriche costituiscono pertanto a tutti gli effetti bene comune del condominio, anche nel caso in cui si innestino su un lastrico di proprietà esclusiva di un condomino.
