CANNA FUMARIA E CONDOMINIO
L’argomento non e’ semplice da affrontare perché ci sono molte variabili in gioco di cui occorre tener conto, sia di tipo legale, sia di tipo tecnico.
Qui cerchiamo di approfondire gli aspetti di tipo legale.
Occorre per prima cosa consultare il regolamento condominiale(se esistente) per vedere come regola l’uso delle parti comuni. In seconda battuta occorre accertarsi che non ci siano vincoli, limitazioni, diritti di terzi che possano compromettere l’installazione della canna fumaria. Nei rapporti tra proprietari, la giurisprudenza, nel riaffermare la tutelabilità delle distanze, ha ribadito che le relative norme (sempre purché compatibili nella situazione concreta), vanno rispettate ogni volta che l’opera (canna fumaria, tettoia), arrechi pregiudizio alla proprietà altrui, limitando il diritto di veduta.
Per quanto riguarda l’utilizzazione delle parti comuni, l’obbligo di rispettare le distanze legali sussiste ogni volta in cui un condomino, volendo realizzare un’opera sulle parti comuni a beneficio della sua singola proprietà, venga in rapporto con le proprietà di altri condomini e violi i diritti garantiti dalle norme sulle distanze legali.
Il criterio per stabilire, di volta in volta, la prevalenza delle norme sulle distanze legali su quelle proprie del condominio, è stato individuato nella distinzione tra le funzioni primarie svolte dalle parti comuni e le utilizzazioni secondarie cui le medesime parti comuni possono dar luogo, al di fuori di un rapporto inscindibile con la struttura e la funzionalità del condominio, vale a dire in altre parole, utilizzazioni dirette a soddisfare bisogni non essenziali legati alla disponibilità di porzioni di fabbricato.
Se dunque il condomino (o il condominio) intenda usare le parti comuni per soddisfare bisogni essenziali che solo possono essere soddisfatti mediante l’utilizzo della cosa comune (costruzione di canna fumaria per impianto di riscaldamento) non troveranno applicazione le norme sulle distanze, mentre tali norme torneranno a prevalere nei riguardi di opere eseguite sulle cose comuni per finalità estranee alle loro funzioni primarie.
Di seguito alcuni elementi di giurisprudenza sull’installazione di canne fumarie in un condominio, affinché chi è interessato ne possa trarre le conclusioni.
LA LEGGE
- Art. 2043 Codice Civile
Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno. - Art. 2050 Codice Civile
Chiunque cagiona danno ad altri nello svolgimento di un’attività pericolosa, per sua natura o per natura dei mezzi adoperati, è tenuto al risarcimento, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno. - Art. 40 Codice Penale
Nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla legge come reato, se l’evento dannoso o pericoloso, da cui dipende la esistenza del reato, non è conseguenza della sua azione od omissione. Non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale cagionarlo. - Art. 674 Codice Penale
Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a lire quattrocentomila. - Art. 423 Codice Penale
Chiunque cagiona un incendio e’ punito con la reclusione da tre a sette anni. La disposizione precedente si applica anche nel caso d’incendio della cosa propria, se dal fatto deriva pericolo per la incolumita’ pubblica.
GLI ARTICOLI DI LEGGE (interpretazioni)
Articolo 1102 Codice Civile
“ la canna fumaria condominiale non può essere usata da un singolo condomino per un suo uso esclusivo, potendo in questo caso essere limitato o addirittura soppresso l’uso collettivo” (quindi l’amministratore controllerà che non vi siano abusi da parte di terzi e viceversa.) “quando la canna fumaria non è destinata ad un servizio comune, ma è posta a servizio esclusivo di una singola unità immobiliare, essa deve ritenersi di proprietà esclusiva del singolo condomino, con conseguente responsabilità a carico di quest’ultimo” . (n.b.: tale responsabilità permane anche quando la canna fumaria è ricavata nel vuoto di un muro in comune.) “ l’amministratore del condominio non sarà più tenuto alla manutenzione (tanto ordinaria che straordinaria) della canna fumaria, ma ad essa dovrà provvedere il singolo condomino, quale proprietario esclusivo della stessa”. (n.b.: l’ amministratore è tenuto a far eseguire da un tecnico qualificato la messa a norma della parte terminale e comune delle canne fumarie singole, raccolte da un unico comignolo, separando le uscite dei fumi in atmosfera e dotando il comignolo stesso di adeguate separazioni interne tra le bocche dei camini.)
Articolo 890 del Codice Civile, per l’installazione di nuove canne fumarie” “chi installasse una canna fumaria in prossimità di un fondo o di una veduta di un vicino, per essere del tutto sicuro di non essere chiamato in giudizio a rispondere del proprio operato, sarebbe opportuno che rispettasse non soltanto le distanze minime ma anche quelle stabilite” dagli articoli 873, 905, 906 e 907.
Articolo 873 – Distanza nelle costruzioni
Le costruzioni sui fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
Articolo 905 – Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi.
Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.
Articolo 906 – Distanza per l’apertura di vedute laterali od oblique.
Non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di settantacinque centimetri, la quale deve misurarsi dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto.
Articolo 907 – Distanza delle costruzioni dalle vedute.
Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905.
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno tre metri sotto la loro soglia.
Articolo 1102, Codice Civile
A meno che il regolamento di condominio non disponga diversamente, non è necessario chiedere il consenso degli altri condomini, se si è inquilini dell’ultimo piano. Infatti ogni condomino può servirsi della cosa comune, senza per questo alterare la destinazione d’uso o impedire agli altri partecipanti di fame uso secondo il loro diritto.
SENTENZE INSTALLAZIONI
– E’ consentito il passaggio di una canna fumaria di proprietà esclusiva sui muro comune ed anche all’interna di essa (Cass. 17.5.67 n. 1033) purché:
non siano alterate la consistenza e la destinazione comune del muro;
non siano pregiudicati i diritti degli altri condomini di fare altrettanto;
non siano compromesse la stabilità, la sicurezza ed il decoro. architettonico dell’edificio (Cass. 13.3.69 n. 804) (n.b.: una volta rispettate queste condizioni il rifiuto dell’assemblea è illegittimo, ed il condomino può far valere il proprio diritto in giudizio)
– II condomino, al quale una delibera abbia rifiutato il diritto alla messa in opera di una canna fumaria, può ben agire in giudizio per sentir dichiarato il proprio diritto.
(Trib. Venezia 26-3-1963, n. 1569)
– E’ esclusa in ogni caso una comunione forzosa delle opere di proprietà del singolo quando gli altri condomini possono fare altrettanto.
(Trib. Venezia 28.1.66)
– E’ una modifica illecita ridurre la sezione di una canna fumaria comune per allocarvi internamente una canna fumaria ad uso esclusivo.
(Cass. 29-4-1966, n. 1092)
– E’ illegittima la messa in opera di una canna fumaria avente il camino terminale nella zona delle stenditoio comune, perchè la destinazione di questa risulta menomata a causa delle immissioni di calore e di fumo.
(Cass. 8-9-1986, n. 5465)
– L’impianto di una nuova canna fumaria, in sostituzione di un’altra, gia in opera e proprietà esclusiva, che dava luogo ad immissioni di fumo, può essere ordinata dal giudice, anche se resta lievemente sacrificato il diritto di proprietà di altri condomini.
(Cass. 6-3-1978, n. 1108)
– Può ordinarsi la rimozione di una canna fumaria, messa in opera da un condomino a suo beneficio, lunge il muro perimetrale dell’edificio, qualora alteri il decoro architettonico dell’edificio, secondo l’insindacabile valutazione del giudice di merito.
(Cass. 5-10-1976, n. 3256)
– Una canna fumaria, ad uso esclusivo, che riduca in modo apprezzabile la visuale da alcune finestre, a causa della sua grossa sezione e della sua posizione, costituisce pregiudizio per i condomini danneggiati.
(Cass. 11-2-1977, n. 620) (n.b.: se la canna fumaria fosse necessaria per l’impianto di riscaldamento comune centralizzato, i condomini rimasti da essa danneggiati dovrebbero essere compensati del danno con un’indennità. Ma il diritto a questa compenso non e esplicitamente previsto dalle norme.)
In applicazione dell’art. 906 C.C. la distanza legale di una canna fumaria ad uso esclusivo, dai balconi di altri condomini, non pub essere inferiore a settantacinque centimetri.
– La canna fumaria non deve ridurre in modo apprezzabile la visuale, a danno delle vedute situate sullo stesso muro, per non eccedere i limiti di cui all’art. 1102, in relazione alla volontà espressa dai condomini interessati e tenendo conto dell’uso della cosa comune fatto in precedenza.
(Cass. 8-4-1977, n. 1345)
– Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.
(Cass. civile, sez. II del 29-08-1991, n. 9231)
– Non possono essere installate canne fumarie che riducano la visuale di altri condomini in modo apprezzabile. (Cass. 8-4¬-1977, n. 1345), oppure che sottraggano una porzione di lastrico solare all’uso degli altri condomini, diminuendone la possibilità di utilizzazione, oppure che danneggino la copertura con conseguenze sulla sua funzionalità.
(Cass. 6-5-1977,n. 4201)
– L’appoggio al muro comune di una canna fumaria di notevoli dimensioni, effettuato da un condomino, deve essere autorizzato da tutti i condomini con la forma scritta ab sustantiam.
(App. Cagliari 3-10¬1960)
– L’installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, da parte di un condomino e’ attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, previsto dall’art. 1102, Codice Civile e come tale, non richiede ne’ interpello ne’ consenso degli altri condomini. La facoltà incontra soltanto i limiti costituiti dai diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, etc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio.
(Trib. di Napoli 17-03-1990 Muri perimetrali – Canna fumaria.)
– I lavori di innalzamento e copertura di una canna fumaria, in quanto completano “funzionalmente” un’opera preesistente, richiedono la concessione edilizia.
(Cass. penale, sez. III del 25-10-1988 n. 10396)
– Nel caso in cui cessi l’uso di un impianto di riscaldamento condominiale non viene meno per questa sola ragione il compossesso dei singoli comproprietari sulla relativa canna fumaria, sia perché è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o non mettere in attività un impianto, sia perché la canna fumaria va considerata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni.
(Cass. civile, sez. II del 17-02-1995, n. 1719).
– Il condomino può far passare la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporando una porzione con opere murarie a servizio esclusivo del proprio appartamento, in quanto” l’utilizzazione del lastrico comune non menoma (n.d.r.: non cambia) la funzione di copertura e di calpestio del lastrico solare e la possibilità di uso degli altri proprietari.
(Cassazione, n° 2774 – 7/3/1992)
SENTENZE IMMISSIONI E DECORO
– In applicazione dell’art. 906 Cod. civ., la distanza legale per la collocazione di una canna fumaria sul muro perimetrale comune, ad opera di uno dei condomini, non può essere inferiore a 75 centimetri dai più vicini sporti dei balconi di proprietà esclusiva degli altri condomini. Non è, però, consentito al condomino installare sul muro predetto – pur con l’osservanza delle distanze legali – canne fumarie che, per la loro dimensione o per la loro ubicazione riducono in modo apprezzabile la visuale di cui altri condomini usufruiscono dalle vedute situate nello stesso muro perché, diversamente, l’installazione costituirebbe innovazione eccedente i limiti segnati dall’art. 1102 Cod. civ., in relazione sia alla struttura del muro sia alla volontà dei condomini ed all’uso della cosa comune in concreto fatto da costoro.
(Cass. civile, sez. II del 08-04-1977, n. 1345)
– II condomino, nell’appoggiare una canna fumaria ad un muro perimetrale, deve rispettare la sovrastante proprietà esclusiva, compreso un terrazzo a livello, non potendo gravare detta proprietà di pesi o limitazioni, ovviamente causati dal pas¬saggio della canna fumaria, se non dopo averne acquistato il diritto in virtù di norme di legge o per regolamento convenzionale.
(Cass. 6-11-1971, n. 3133)
– E’ lecita la collocazione di canne fumarie all’interno di una chiostrina di un edificio poiché questa destinazione rientra in quelle normali della cosa e non altera le altre destinazioni.
(App. Roma 28-5-1972, n. 3305).
– Una canna fumaria, appoggiata sui muro perimetrale dell’edificio, e con parte terminale sui terrazzo di altro condomino, alla distanza di soli sessanta centimetri da una finestra, costituisce per quest’ ultimo un onere gravoso e non ammissibile.
(Cass. 12-4-1976, n. 1280)
– Nel diritto di un condomino di usare il muro perimetrale per il passaggio di una canna fumaria non ha alcun rilievo la modalità d’attuazione, se ad incasso oppure in appoggio avendo importanza soltanto il rispetto delle altre condizioni sulla liceità delle modifiche.
(Cass. 7-10-1968, n. 3132).
– Un condomino può appoggiare una canna fumaria ad un muro perimetrale nelle seguenti condizioni: non sia alterata la consistenza e la destinazione del muro, non siano pregiudicali i concorrenti diritti, non siano compromesse la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio.
(Cass. 13-3-1969, n. 804)
– L’uso ex art. 1102, Codice civile, della cosa comune da parte del comproprietario-condomino e’ lecito quando: a) non ne altera la naturale destinazione; b) non impedisce agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto; c) non pregiudica la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio; d) non arreca danno alle singole proprietà esclusive. Applicando questi principi al caso concreto in esame, il Collegio ritiene che l’uso del muro comune (che dà sul retro dell’edificio) per appoggiarvi un’autonoma canna fumaria non ne altera la naturale destinazione, non pregiudica la stabilità dell’edificio e forse non impedisce agli altri comproprietari di utilizzarlo secondo il loro diritto. Ma non può seriamente negarsi che l’installazione di due separate canne fumarie nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di ben cinque piani: 1) violi le norme sulle distanze legali (che non può essere inferiore
a 75 cm dai più vicini sporti dei balconi delle proprietà individuali); 2) riduca in modo apprezzabile la visuale laterale che si gode soprattutto dalle finestre lungo le quali dovrebbe correre il manufatto; 3) ma soprattutto alteri il decoro architettonico della facciata intera dello stabile che ha una sua euritmia e dignità che meritano di essere preservate nel preminente interesse della collettività condominiale.
(Trib. di Milano, sez. VIII, 26-03-1992 Muri perimetrali – Installazione di una canna fumaria – Ammissibilità – Condizioni)
– L’apposizione, da parte di un condomino e per propria esclusiva utilità, di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio, non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento, da parte di tutti i condomini, ma costituisce innovazione soggetta alla disciplina dell’art. 1120, Codice civile. Deve per questo ritenersi vietata, in primo luogo, quando costituisce un’evidente alterazione del decoro architettonico dello stabile e, in secondo luogo, quando le caratteristiche del manufatto sono tali da sottrarre una parte del muro condominiale all’uso degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti. Il consenso di tutti i condomini richiesto per gli atti direttamente costitutivi di diritti reali sul fondo comune, non e’ necessario per deliberare l’apposizione di una canna fumaria ad uso esclusivo di un singolo condomino, nonostante che l’imposizione abusiva di questa possa condurre alla costituzione di un diritto di servitù per usucapione. L’unanimità dei consensi prevista dall’art. 1108, Codice civile, non e’, infatti, richiesta per gli atti che possono determinare la costituzione di diritti reali solo con il concorso dell’ulteriore ipotetico requisito dell’avvenuta maturazione del possesso ad usucapionem.
(App. di Milano, sez. I, 21-06-1991 Uso della cosa comune – Muro perimetrale – Canna fumaria ad uso esclusivo del singolo condomino – Limiti.)
SENTENZE VISUALE
In un caso particolare, una canna fumaria, messa in opera lunge la parete esterna di un muro perimetrale di un edificio in condominio, arriva sino ad un’altezza superiore al parapetto del terrazzo dell’appartamento sito al piano attico, con deprimento della veduta per questa appartamento. L’indagine sulla legittimità della suddetta opera va condotta in riferimento all’art. 907 C.C. (distanza delle costruzioni dalle vedute).
Non è attinente al caso suddetto l’art. 1102 C.C., perchè trattasi di tutelare una proprietà esclusiva e non un bene comune.
Il Tribunale Amministrativo della Regione Piemonte, sez. I, con la sentenza n. 1052, del 9 ottobre 2013 ha ritenuto che la CANNA FUMARIA, REALIZZATA ESTERNAMENTE AL MURO DI UN FABBRICATO, costituisce ILLEGITTIMITÀ per la violazione del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 ”Limitiinderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della Legge n. 765 del 1967″.I giudici hanno ritenuto che la realizzazione di una NUOVA CANNA FUMARIA ESTERNA al muro perimetrale, costituisce UN’OPERA NUOVA che non può comunque ritenersi approvata con il permesso di costruire rilasciato – ed è quindi ABUSIVA – essendo rilevante solo il fatto che LA DISTANZA PREESISTENTE, È STATA RIDOTTA PER EFFETTO DELLA REALIZZAZIONE DELLA CANNA FUMARIA ESTERNA.
Tale riduzione della distanza preesistente deve ritenersi illegittima per la ragione che l’art. 9 del citato D.M.n. 1444 del 1968 prescrive, nelle zone A, che le DISTANZE tra gli edifici “non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico, ambientale”.
La giurisprudenza è consolidata nel qualificare le DISTANZE TRA FABBRICATI indicate dal medesimo D.M. 1444/1968 come INDEROGABILI, in quanto poste a presidio di interessi aventi carattere pubblicistico, e nell’affermare che le Amministrazioni SONO TENUTE A DISAPPLICARE LE EVENTUALI NORME URBANISTICHE ED EDILIZIE CHE PREVEDANO DISTANZE INFERIORI, le quali debbono intendersi automaticamente sostituite nei rapporti tra privati ed Amministrazioni (Consiglio di Stato, sez. IV, n. 6909/2005 e n. 7731/2010).
È poi da escludersi che la CANNA FUMARIA in argomento, delle dimensioni di circa 45 cm x 65 cm e si eleva da terra sino al tetto, POSSA QUALIFICARSI QUALE MERO SPORTO, per tale dovendosi intendere solo le sporgenze quali mensole, lesene, canalizzazioni di gronde e loro sostegni o altre sporgenze aventi funzione decorativa, purché di modeste dimensioni. Tali elementi debbono invece computarsi ai fini del rispetto delle DISTANZE LEGALI quando di fatto siano destinati ad AMPLIARE IL FRONTE ABITATIVO
