Competenze e obblighi – Amministratore

Le competenze dell’Amministratore di Condominio

secondo in nuovo novellato l’Amministratore di condominio deve:

1. Eseguire le delibere assembleari (art. 1130 c.c. comma 1°).
2. Eseguire i provvedimenti giudiziari ed amministrativi (art. 1129 c.c., comma 12°, n° 2)
3. Convocare l’assemblea di condominio per l’approvazione del rendiconto consuntivo (art. 1130 c.c. comma 1° e 10°) entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
4. Curare l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 c.c. comma 1°).
5. Disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 c.c. comma 2°).
6. Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c. comma 3°)
7. Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 c.c. comma 4°).
8. Eseguire gli adempimenti fiscali (art. 1130 c.c. comma 5°)
9. Comunicare all’assemblea all’atto dell’accettazione dell’incarico, o del rinnovo, i propri dati anagrafici e professionali (art. 1129 c.c. 2° comma)
10. Curare e tenere il registro anagrafico (art. 1130 c.c. comma 6°) che deve contenere :

• le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
• i dati catastali di ciascuna unità immobiliare
• nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
• ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
• L’Amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’Amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
• Attenzione: ai sensi dell’ultimo comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al c.c., come introdotto dalla nuova normativa : “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

11. Curare e tenere il registro verbali condominiali (art. 1130 c.c. comma 7°) che deve contenere:

• le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea.
• le deliberazioni.
• nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta.
• allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato.

12. Curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore (art. 1130 c.c. comma 7°) che deve contenere in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale
13. Curare la tenuta del registro di contabilità (art. 1130 c.c. comma 7°) che deve contenere annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.

Attenzione : Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.

14. Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio (art. 1130 c.c. comma 8°)
15. Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130 c.c. comma 9°)
16. Redigere il consuntivo annuale di gestione (art. 1130 c.c. comma 10°) che dovrà contenere ai sensi dell’articolo 1130 bis. c.c. :

• il rendiconto delle spese effettuate
• il riepilogo delle entrate
• i prospetti di riparto
• il registro di contabilità (deve contenere annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita)
• un riepilogo finanziario
• una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

17. Redigere il preventivo annuale di gestione e relativi riparti e rateizzazioni.
18. Redigere, su delibera assembleare, bilanci preventivi e consuntivi straordinari avendo cura del disposto di cui all’ar. 1135 c.c. 4° comma : “…Costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale, in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti…”
19. Rappresentanza del Condominio, attiva e passiva, ai sensi dell’articolo 1131 c.c.
20. curare diligentemente l’azione giudiziaria per la riscossione delle rate condominiali e la conseguente esecuzione coattiva, naturalmente attraverso abilitato patrocinatore legale (art. 1129 c.c. 12° comma punto 6).

Attenzione :a norma del articolo 1129 c.c. 9° comma: l’Amministratore salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.+

21. Aprire ed utilizzare un conto corrente , postale o bancario, intestato al condominio, sul quale far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio (art. 1129, 7° comma c.c.).
22. Fornire copia ai condomini che ne facciano richiesta e se ne assumano la spesa , degli estratti conto condominiali.
23. Fornire ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi, posto che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini (art. 63 disp. att. c.c. 1° e 2° comma).
24. Provvedere alle convocazioni dell’assemblea dei condomini, ordinaria, per l’approvazione del consuntivo annuale di gestione entro 180 giorni dalla chiusura del bilancio di gestione (art. 1130 c.c. comma 10°) .
25. Provvedere alla convocazione dell’assemblea, a richiesta dei condomini, per la revoca dell’incarico di amministrazione (art. 1129 c.c. comma 12, N° 1).
26. Provvedere alla convocazione dell’assemblea straordinaria dei condomini a richiesta dei condomini (art. 66 disp att. c.c., primo comma).
27. Provvede alla convocazione dell’assemblea dei condomini, entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione di innovazioni (ex novellato art. 1120 c.c.) volte a migliorare la sicurezza e la salubrità del fabbricato, eliminare le barriere architettoniche, al contenimento del consumo energetico, realizzare parcheggi, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, all’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite.
28. Provvedere alla convocazione dell’assemblea straordinaria per la modificazione della destinazione d’uso dei beni comuni ex art.1117 ter c.c. e relativi adempimenti:

• Affiggere in Condominio l’avviso di convocazione trenta giorni prima della riunione;
• Provvedere alla convocazione con raccomandata a/r, o mezzi equipollenti telematici, che deve giungere ai condomini almeno 20 giorni prima della riunione.
• Costruire l’O.D.G. in maniera che risulti chiaro il bene comune oggetto di proposta di modifica di destinazione d’uso e la nuova destinazione.
• Dichiarare a verbale in modo espresso l’avvenuto svolgimento dei predetti adempimenti.

29.  Provvede al far affiggere targa sul luogo di accesso al Condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, contenente le proprie generalità, il domicilio ed i recapiti, anche telefonici (art. 1129 c.c. comma 5)

30.  Fornire copia ai condomini che ne facciano richiesta di copia della documentazione condominiale con sottoscrizione dell’Amministratore (art. 1129, 2° comma c.c.).

31.  Partecipare e collaborare, su autorizzazione dell’assemblea, a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato (art. 1135 c.c. ultimo comma).

32. A noma del nuovo articolo 71 – ter disp. att. c.c., su richiesta dell’Assemblea dei condomini, con delibera assunta alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno cinquecento millesimi (ex art. 1136, 2° comma, c.c.) l’Amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del Condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

33. Dotarsi, a richiesta dell’assemblea dei condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato ( ex art. 1129 c.c., comma 3°).
L’Amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso   in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico Condominio.