La nomina dell’Amministratore di Condominio, durata dell’incarico, Nomina
Alla nomina dell’Amministratore di Condominio provvedono:
- I condomini
- l’Autorità giudiziaria, in mancanza di decisione assembleare
I Condomini decidono per la nomina dell’Amministratore di Condominio riuniti in assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136 2° comma c.c. (“maggioranza degli intervenuti all’Assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio”)
attenzione:
ai sensi del nuovo articolo 71 bis la perdita dei requisiti di capacità giuridica o di onorabilità dell’Amministratore di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del medesimo articolo comporta la facoltà per ciascun condomino di convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo Amministratore.
L’Autorità giudiziaria
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non provvede, la nomina dell’Amministratore è fatta dall’Autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell’Amministratore dimissionario. (Art. 1129 comma 1 c.c.)
Durata dell’incarico
Ai sensi del 10 ° comma dell’articolo 1129 c.c.
“L’incarico di amministrazione ha durata annuale e s’intende rinnovato per eguale durata.
L’Assemblea convocata per la revoca o le dimissioni, delibera in ordine alla nomina del nuovo Amministratore”.
Attenzione, per una corretta interpretazione dobbiamo combinare il suddetto disposto con:
il successivo 14° comma dell’articolo 1129 c.c.
“ l’Amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”
il 2° comma dell’articolo 1129 c.c.
“contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’Amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali…………”
Si consideri infine che ai sensi dell’art. 1129 c.c. 11° comma, la revoca dell’Amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’Assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio), oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio
Pertanto:
se dalla lettura del solo 10° comma pare che, l’incarico di amministrazione una volta conferito abbia durata annuale ed un automatico rinnovo per eguale periodo senza bisogno di ulteriore espressione assembleare, dall’altro tale interpretazione mal si concilia con le espressioni di cui al 14° ed 2° comma che prevedono sostanzialmente le periodiche accettazioni del rinnovo, specificazioni del compenso richiesto ed esternazioni dei dati professionali dell’Amministratore. Come pure, il Combinato disposto dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile e dell’articolo 1135 c.c., primi commi, prevedono inequivocabilmente una deliberazione assembleare in ordine alla riconferma dell’Amministratore e dell’eventuale sua retribuzione. Del resto è noto che le decisioni assembleari, sono assunte nell’ambito di uno specifico punto dell’Ordine Del Giorno (O.D.G.), altrimenti rischiano la censura dell’annullamento.
Dunque, pur nella forte ambiguità del nuovo novellato, pare opportuno, concludersi che l’interpretazione sistematica dei suddetti commi, implica comunque la proposizione annuale di un punto all’odg sull’Amministratore sul suo rinnovo e determinazione sul suo compenso; con una formula che potrebbe essere:
“ rinnovo incarico di amministratore e compenso per l’anno …….”
Così i condomini, annualmente in sede assembleare, potranno:
- esprimersi per l’accettazione del rinnovo dell’incarico all’amministratore in carica e delle condizioni economiche da questi analiticamente esposte anno per anno prendendo atto dei dati professionali comunicati dallo stesso ( e delle variazioni dei medesimi, quali diverse condizioni economiche, corsi di aggiornamento, modifiche della polizza professionale ecc).
L’Amministratore in tale sede potrà accettare la conferma dell’incarico.
L’Assemblea si potrà esprimere per il rinnovo dell’incarico con la maggioranza di cui al 2° comma dell’articolo 1136 c.c. “maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio”.
- non rinnovarlo nell’incarico e dunque:
- richiedergli un’assemblea per la revoca dall’incarico e nomina del nuovo Amministratore.
- non richiedergli nell’immediatezza dell’assemblea la convocazione di una nuova riunione per la revoca dell’incarico, non ravvisando semmai l’esistenza di una maggioranza tale da poter nominare un nuovo Amministratore, ma nemmeno esprimendosi favorevolmente in maggioranza ad un rinnovo dell’incarico. Nel caso, ovviamente, i condomini potranno richiedere successivamente, nel corso anno, un assemblea per la revoca dell’incarico.
- L’Amministratore dinnanzi a contestazioni di più condomini sul proprio operato o sui compensi richiesti potrebbe formalizzare le proprie dimissioni e dunque preannunciare la convocazione di una successiva assemblea per la nomina di un nuovo Amministratore.
________________________________
APPROFONDIMENTI
Approfondimento sul rinnovo e sulla revoca
Relativamente all’opportunità di una previsione annuale in merito all’espressione assembleare sul rinnovo dell’incarico, si consideri poi che: innanzi ad una espressione di maggioranza per il rinnovo dell’incarico di Amministratore, ciò potrebbe offrire una valida motivazione per il rifiuto ad una successiva richiesta di un condomino, contrario o assente, per la convocazione di una nuova assemblea per la revoca dell’incarico all’Amministratore appena rinnovato rilevando che sul puntò si è già espressa l’Assemblea dei condomini.
Difatti, fatta eccezione per i c.d. “casi di gravi irregolarità”, per i quali è espressamente previsto che, i condomini anche singolarmente possono chiedere all’Amministratore la convocazione di un assemblea per la nomina del nuovo Amministratore ( infra 11° comma articolo 1129 c.c.) o addirittura provvedervi autonomamente senza particolari formalità nel caso di perdita dei requisiti di capacità o onorabilità dell’Amministratore ( 4° comma articolo 71 disposizioni di attuazione al c.c.), non è prevista, al di fuori dei suddetti casi, analoga facoltà esercitatile singolarmente. Pertanto, per tali casi, potrà soccorrere il generale disposto dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al c.c., primo comma, rimasto invariato, nel prevedere la facoltà di convocazione dell’assemblea straordinaria a richiesta del quantum minimo di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Del resto poi, dobbiamo ritenere, non a caso, l’articolo 1129, comma 12, punto 1, nel considerare grave irregolarità il rifiuto dell’Amministratore di convocare l’assemblea dei condomini per la revoca dell’Amministratore, si riferisce ad un ripetuto rifiuto, potendosi in ciò intravedere una sorta di facoltà dell’Amministratore di non dar seguito, almeno nell’immediato, a quelle richieste prive di fondamento o di adeguata condivisione da parte di più condomini, anche per evitare inutili costi che andrebbero inevitabilmente a carico della collettività condominiale.
Per completezza aggiungiamo che, il novellato articolo 64 delle disposizioni di attuazione al c.c. in materia di revoca giudiziaria dell’Amministratore per gravi irregolarità prevede la competenza del Tribunale in Camera di Consiglio, che dovrà esprimersi con decreto motivato, sentiti in contraddittorio l’Amministratore ed il condomino ricorrente.
Riteniamo in conclusione che, la formulazione adottata dal decimo comma dell’articolo 1129 c.c., piuttosto che introdurre variazioni nella durata dell’incarico ha normato quella che, in vigenza della precedente norma, era la fattispecie di elaborazione giurisprudenziale, della c.d. prorogatio imperi dell’incarico di Amministratore.
Così, l’Amministratore, una volta nominato permarrà tale fintantoché non interverrà un’espressione assembleare per la revoca dell’incarico e nomina di un successore. Non a caso, lo stesso decimo comma dell’articolo 1129 c.c. prevede in chiusura che, l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo Amministratore. Inoltre il 1° comma dell’art. 1129 c.c prevede, nel caso di Condominio con più di otto condomini, ove l’Assemblea non si accordi per la nomina di un nuovo Amministratore, la facoltà dell’Amministratore in carica di rivolgersi all’Autorità giudiziaria per la nomina del nuovo Amministratore.
L’Asemblea si potrà esprimere per il rinnovo dell’incarico con la maggioranza di cui al 2° comma dell’art. 1136 c.c “maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio”.
Ricordiamo che, la decisione assembleare assunta in difetto di quorum, costituisce una delibera annullabile, ex art. 1137 c.c., dai dissenzienti o astenuti nei 30 giorni successivi all’assemblea o, per gli assenti, dal ricevimento del verbale: ove non impugnata la delibera si “perfezionerà” così, non essendo più contestabile.
NOMINA DELL’AMMINISTRATORE
Art. 1129 comma 1 c.c.
nuova formulazione (post riforma): quando i condomini sono più di otto
OBBLIGO NELL’INERZIA DELL’ASSEMBLEA (quando l’assemblea non provvede)
vecchia formulazione: la nomina era fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso:
- di un condomino;
- di più condomini.
Nell’inerzia dell’assemblea, quindi, soltanto i condomini potevano ricorrere al Tribunale per la nomina di un amministratore. Era quindi vigente il principio della prorogatio imperii, in forza del quale l’amministratore cessato o dimissionario conserva appieno i propri poteri, ordinari (anche di raccolta di contributi) e straordinari, fino alla nomina del nuovo amministratore (assembleare o giudiziaria – per iniziativa di uno o più condomini), con diritto a percepire il compenso previsto per l’ultimo esercizio di carica.
nuova formulazione (post riforma): la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso:
- di un condomino;
- di più condomini;
- dell’amministratore dimissionario (la dottrina ritiene che la nomina possa essere richiesta anche dall’amministratore cessato per scadenza dell’incarico)
Anche l’amministratore dimissionario (al pari di quello cessato per scadenza) può rivolgersi al Tribunale per ottenere la nomina di un amministratore giudiziario.
Posto che la nomina del nuovo amministratore non è più rimessa ai soli condomini, ma anche all’amministratore dimissionario/cessato, che può attivarsi in proprio per la nomina del nuovo rappresentante, pare, ad una prima lettura dell’art. 1129 c.c., che il regime del prorogatio imperii debba ritenersi “attenuato” (di tale avviso è la dottrina maggioritaria).
L’art. 1129 comma VIII c.c. prevede che l’amministratore cessato/dimissionario sia tenuto ad eseguire le sole “attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi” (salvo comunque ogni diverso accordo tra le parti.)
Anche se non è espressamente previsto dalla norma, l’amministratore cessato dall’incarico (o dimissionario), il quale abbia espletato attività che rivestano carattere d’urgenza, deve, quanto prima, riferirne all’assemblea – analogamente ai “lavori di manutenzione straordinaria…che rivestano carattere d’urgenza” (art. 1135 comma 2 c.c.), alla luce del dovere generale che incombe all’amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini, e che non va visto necessariamente come ratifica di un atto esorbitante dal mandato.
Può comunque ritenersi consentita all’assemblea la ratifica delle attività non urgenti e non indifferibili compiute dall’amministratore uscente nell’interesse comune, seppur sprovviste di preventiva autorizzazione.
Secondo un’altra autorevole interpretazione, suffragata dalla giurisprudenza più recente, la prorogatio imperii deve invece ritenersi pienamente operante anche a seguito della riforma; secondo tale orientamento, le innovazioni apportate alla legge 220/2012 non hanno scalfito i principi sanciti dalla Corte di Cassazione per giustificare la prorogatio, quale il carattere perenne e necessario dell’ufficio di amministratore (tra le tante Cass., sent. n. 10.607 del 14/05/2014 “L’amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all’autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con una nuova deliberazione dell’assemblea dei condomini. Ne consegue che l’amministratore deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell’ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità; e di riflesso che l’assemblea è regolarmente riunita nella pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera di nomina dell’amministratore che l’ha convocata” ) e l’interesse del Condominio alla continuità dell’amministratore (“In tema di condominio negli edifici, la prorogatio imperii dell’amministratore – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione – si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 comma 2 c.c. di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l’accertamento di detta “prorogatio” rimessa al controllo d’ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale” – Cass. Civ., n. 18660 del 30/10/2012).
A quanto consta, l’unica pronuncia giurisprudenziale intervenuta a seguito della riforma ha confermato l’operatività del regime della prorogatio (Tribunale di Catania, decreto 10/2/14), sostenendo che l’amministratore cessato/dimissionario/revocato conserva appieno i propri poteri fino alla sostituzione – per volontà assembleare o per pronuncia giudiziale – e, più precisamente, fino alla consegna dei documenti al nuovo rappresentante.
Non vi è dubbio sul fatto che il legislatore della riforma abbia inteso ridurre al minimo il periodo di prorogatio, come peraltro si evince anche dall’art. 1129 comma 10 c.c., in forza del quale “l’assemblea convocata….per le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore” (oltrechè dal potere attribuito al “vecchio” amministratore di ottenere la nomina del nuovo sostituto).
