Gli impianti elettrici di proprietà comune e quelli di proprietà esclusiva
Messa a norma dell’impianto elettrico condominiale
In un edificio in condominio possiamo distinguere due impianti elettrici:
- a) quello di proprietà comune;
- b) quelli di proprietà esclusiva.
Gli impianti elettrici, dice l’art. 1117 n. 3 c.c., sono comuni “fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza”.
Come ogni impianto indicato nel d.m. n. 37/08 anche quello elettrico condominiale deve possedere determinati requisiti che devono risultare da specifiche certificazioni.
Supponiamo che l’impianto elettrico condominiale sia molto datato, sprovvisto di alcuna certificazione e che l’assemblea decida di rifarlo completamente. Quell’intervento dev’essere considerato un’opera di manutenzione straordinaria che si sostanzia in un rifacimento ex novo o comunque in qualcosa di molto simile.
Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
Tali lavori, ci dice il d.m. n. 37/08, devono essere eseguiti da imprese abilitate ed iscritte in specifici registri tenuti dalle camere di commercio e devono essere eseguite sulla scorta di un progetto realizzato ad un tecnico competente.
I lavori devono essere considerati alla stregua di interventi conservativi delle parti comuni sicché la spesa per la loro realizzazione dev’essere sostenuta da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, restando salva l’ipotesi di condominio parziale, rispetto alla quale sarebbero chiamati a contribuire solamente i proprietari dell’impianto (cfr. art. 1123, primo e terzo comma, c.c.).
Al termine dei lavori – specifica l’art. 7, primo comma, D.M. 37/08 – “previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell’impianto, l’impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui all’articolo 6. Di tale dichiarazione, resa sulla base del modello di cui all’allegato I, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto di cui all’articolo 5”. (stesso D.M. citato)
Il rilascio della certificazione non può essere subordinato al pagamento dell’opera. Essa, infatti, non rientra nel novero delle prestazioni corrispettive che possono essere rifiutate nel caso d’inadempimento della controparte risultando un adempimento burocratico finalizzato alla certificazione della regolarità dell’opera già eseguita.
Che cosa succede se l’impianto condominiale è sostanzialmente conforme alle regole dell’arte ma manca dell’obbligatoria certificazione di conformità?
In tal caso ci viene in aiuto il sesto comma dell’art. 7 D.M. n. 37/08 a mente del quale qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile “tale atto e’ sostituito – per gli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del presente decreto – da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all’albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto sua personale responsabilita’, in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell’articolo 5, comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un’impresa abilitata di cui all’articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione”.
Il costo della dichiarazione di rispondenza dev’essere posto a carico dei condòmini, salvo il caso in cui la stessa si rendesse necessaria per mancata produzione da parte dell’impresa. In tal caso, previa anticipazione verso il professionista, il condominio potrebbe rivalersi sulla ditta esecutrice dei lavori. L’ottenimento di una dichiarazione di rispondenza in un momento al controllo non estingue l’illecito e la sanzione.
Il condominio deve provvedere ad ottenere le certificazioni degli impianti di cui al D.M. n. 37/08, in quanto obbligatorie per legge e necessarie anche per la corretta tenuta dell’anagrafe condominiale.
