Legittimazione attiva e passiva dell’Amministratore

Riferimenti legislativi

Art. 1131 c.c. Rappresentanza

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Art. 1130 c.c. Attribuzioni dell’amministratore

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 (* in particolare) e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5. eseguire gli adempimenti fiscali;
6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali in corso;
10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

(*) Art. 1129 c.c. comma 9

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’Amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione dei presente codice.

Riferimenti giurisprudenziali

Corte di Cassazione – Sezione II Civile – Sentenza 24 giugno – 29 ottobre 2003 n° 16240

“L’Amministratore di un Condominio è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione assembleare, non solo per l’esecuzione delle delibere assembleari, ma anche per garantire l’osservanza del Regolamento condominiale e tutelare conseguentemente la condominialità dagli effetti lesivi dello stesso. Ne consegue, pertanto, che ove l’Amministratore agisca nei confronti di un condomino per aver utilizzato l’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva in modo non consentito dal regolamento di condominio, lo stesso non necessita di alcuna autorizzazione neppure per proporre, in detto giudizio, domanda di risarcimento dei danni”.

Corte di Cassazione – Sezioni Unite – Sentenza 6 agosto 2010 n° 18331

“L’Amministratore del Condominio, potendo esserre convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni, ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione o del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’articolo 1131 c.c. …, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione assembleare, ma deve in tali ipotesi ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero d’impugnazione”.

Corte di Cassazione – Sezione II Civile – Sentenza 1 ottobre 2008 n° 24391

“Ai sensi dell’articolo 1130 c.c. … e 1131 c.c. l’Amministratore del Condominio è legittimato, senza necessità di una specifica delibera assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari”.

Dal combinato disposto degli articoli 1130 e 1131 c.c., ben possiamo desumere che l’Amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio, senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare, per tutti quei casi riconducibili nel novero delle attribuzioni riconosciutegli dall’articolo 1130 c.c. e 1129 c.c., ovverosia, senza presunzione di esaustività:

1. per l’esecuzione delle delibere assembleari, per le violazioni da parte di uno o più condomini del Regolamento di condominio e per la tutela della collettività condominiale dalle conseguenze lesive della violazione al Regolamento, proponendo altresì eventuale domanda di risarcimento danni, come correttamente stabilito dalla Corte di Cassazione n° 16240 del 29 ottobre 2003, oppure Cass. Civile n° 14088 del 15 dicembre 1999.
2. Per ogni vertenza riguardante l’utilizzo dei beni e servizi comuni; ricordando in particolare che, l’articolo 1130 c.c. comma secondo, imputando all’Amministratore il dovere di disciplinare l’uso delle cose comuni al fine di assicurarne il miglior godimento, gli riconosce, ex art. 1133 c.c. 1° comma, la facoltà di promuovere una regolamentazione ad hoc con effetto obbligatorio per tutti i condomini contro la quale quest’ultimi potranno eventualmente esperire ricorso all’Assemblea, senza pregiudizio per il ricorso all’Autorità Giudiziaria, di cui all’articolo 1137 c.c., nei casi di imposizioni assunte come contrarie alla legge o al Regolamento.
3. Per riscuotere i contributi condominiali, promovendo ricorso ingiuntivo ex art. 633 c.p.c. e 63 disposizioni d’attuazione al codice civile.
4. Per compiere ogni atto necessario per conservare i diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ed al riguardo mi corre il pensiero alla denunzia di nuova opera ex art. 1171 c.c., alla denunzia di danno temuto ex articolo 1172 c.c., come pure, in materia stragiudiziale, alla denunzia dei vizi di costruzione delle parti comuni o attinenti a manufatti o beni commissionati o acquistati dal condominio, ex articoli 1490 e seguenti, 1667 e 1669 c.c.
5. Agire giudizialmente nei confronti del precedente Amministratore per ottenenre il passaggio delle consegne della documentazione condominiale.
6. Agire giudizialmente in relazione ad eventuali maggiori poteri legittimamente conferiti dal Regolamento di Condominio.

Al di fuori delle attribuzioni di cui all’articolo 1130 c.c., la legittimazione ad causam, attiva e passiva, dell’Amministratore necessita di autorizzazione assembleare, difatti a norma dell’articolo 1131 c.c. penultimo comma, nel caso in cui il provvedimento notificato all’Amministratore esorbiti dalle competenze riconosciutegli per legge, quest’ultimo è tenuto a darne, senza indugio, comunicazione all’Assemblea dei condomini, a pena di grave irregolarità che può comportare la revoca dall’incarico ed il risarcimento del danno (ultimo comma art. 1132 c.c.).

L’Autorizzazione assembleare può pervenire anche in termini di ratifica dell’operato dell’Amministratore (vedi a conferma Cassazione Civile N° 6697 del 13 giugno 1991: “la mancanza di legittimazione processuale dell’amministratore di condominio, determinata dalla nullità della relativa delibera di autorizzazione, è sanata con effetto retroattivo da una seconda deliberazione di ratifica validamente presa”).

Il su esposto complesso normativo trova poi necessario compendio nell’istituto del dissenso alle liti, di cui all’articolo 1132 c.c., ovverosia nella facoltà del condomino dissenziente o assente di dissociare la propria responsabilità in ordine alla decisione dell’Assemblea di promuovere o resistere ad una lite.

Come si evince dalla formulazione letterale dell’articolo in parola, presupposto per l’esercizio della facoltà di dissenso alla lite è l’esistenza di una delibera assembleare che autorizzi l’Amministratore a promuovere o a resistere ad una lite, deliberato che l’Amministratore dovrà richiedere all’Assemblea, a norma dell’articolo 1131 c.c. comma quarto, per tutte quelle vertenze che esorbitino dalle proprie competenze, mentre viceversa, può ritenersi non esperibile la dissociazione del condomino rispetto alle liti intraprese dall’Amministratore nell’ambito delle proprie facoltà, per le quali quest’ultimo non abbia inteso sottoporre la decisione al vaglio assembleare (in tal senso ex plurimis Cass. Civile N° 2259 del 2 marzo 1998).

La razio dell’Istituto di cui all’articolo 1132 c.c. è infatti diretta a tutelare il condomino non dall’operato dell’Amministratore bensì da quello dell’Assemblea; inoltre si consideri che le controversie per le quali l’Amministratore è autonomamente legittimato ad agire attendono ad atti indispensabili nella vita del Condominio e consequenziali alle ragioni del Uffizio al quale l’Amministratore è chiamato, talché risulterebbe estremamente “comoda” ed immeritevole di tutela la possibilità per un condomino di dissociarsi anche per tali liti.

L’Amministratore ha comunque facoltà di sottoporre all’Assemblea condominiale anche controversie per le quali è già legittimato ad agire giudizialmente, ed in tal caso, non può escludersi, stante il dato letterale dell’articolo 1132 c.c., l’esercizio della facoltà di dissociazione per il condomino dissenziente o assente rispetto alla delibera assembleare.

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Legittimazione giudiziale dell’Amministratore di Condominio

Cassazione civile, sez. II, 03/08/2016 n. 16260

L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonché impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali.

Il giudizio di cui alla sentenza trae origine da un ingiunzione di pagamento proposta da un geometra per competenze professionali maturate per la stesura di un contratto d’appalto di opere straordinarie; decreto ingiuntivo opposto dal Condominio.

Cassazione civile, sez. II, 25/05/2016 n. 10865

L’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare che, ove anche intervenga, ha il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall’amministratore medesimo.

 

Cassazione civile, sez. II, 23/04/2015 n. 8309

In tema di legittimazione processuale del condominio, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso, nell’esercizio delle sue funzioni (fattispecie relativa all’impugnazione di una delibera nella parte in cui veniva approvata l’esecuzione dei lavori di manutenzione del tetto di copertura).

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso.

 

Cassazione civile, sez. II, 23/01/2014 n. 1451

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso.

Commento:

Con le suddette sentenze la Corte di Cassazione ha evidenziato quelle che sono le materie di competenza dell’Amministratore di Condominio per le quali, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1131 c.c., comma 1°, può agire in giudizio senza autorizzazione dell’Assemblea dei condomini.

L’Amministratore di Condominio può proporre opposizione a decreto ingiutivo, e altresì impugnare la relativa decisione del Giudice di primo grado, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’Assemblea, nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dal medesimo Amministratore nell’esercizio delle sue attribuzioni in rappresentanza dei partecipanti, ovvero dando esecuzione a deliberazione dell’Assemblea o erogando le spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi condominiali, e quindi nei limiti di cui all’art. 1130 c.c..

L’esecuzione e la difesa delle delibere assembleari rientra nelle competenze dell’Amministratore di Condominio il quale potrà, pertanto, legittimamente costituirsi in giudizio in nome e per conto del Condominio senza preventiva autorizzazione assembleare.

La necessità dell’autorizzazione o della ratifica assembleare per la costituzione in giudizio dell’Amministratore va, dunque, riferita soltanto alle cause che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3 ed ove anche intervenga, ha il significato di mero assenso ad una scelta già validamente compiuta dall’Amministratore medesimo.

È interessante riportare integralmente un passaggio della sentenza n. 1451 del 23/01/2014 a mente della quale: “sarebbe infatti veramente defatigatorio, nell’ottica di un assurdo “iperassemblearismo”, che l’amministratore fosse costretto a convocare ogni volta i condomini al fine di ottenere il nulla osta, ad esempio, per agire o resistere al monitorio sul pagamento degli oneri condominiali, o al giudizio per far osservare il regolamento, o all’impugnativa di una statuizione assembleare, oppure al fine di sperare nella ratifica riguardo ad un procedimento cautelare volto a conservare le parti comuni dello stabile”.