Rumori molesti nel condominio
Un problema vecchio quanto la casa, che spesso fa scattare procedimenti penali per il reato di “disturbo del riposo o delle occupazioni delle persone”. Ecco quindi una serie di regole pratiche per sapere come comportarsi quando il vicino di casa è maleducato.
Animali
Alcuni rumori possono dar luogo al reato di disturbo delle occupazioni e del riposo a prescindere dalle intenzioni del condomino. È per esempio il caso della sirena antifurto di un’auto quando rimanga in funzione per un periodo di tempo e con un’intensità tale da superare la normale tollerabilità, o il caso dei richiami di un merlo indiano esposto su una finestra; o ancora dei guaiti prolungati di un cane.
In tutti questi casi, il superamento della normale tollerabilità viene verificato da una perizia fonografica. Ovviamente la responsabilità penale non può che ricadere sul proprietario o sul detentore dell’animale (a prescindere se sia o meno il proprietario o l’inquilino dell’immobile).
È bene comunque ricordare che la recente riforma del condominio ha vietato ai regolamenti condominiali di impedire la detenzione di animali in casa.
Auto, scarpe, bambini
Anche lasciare il motore acceso dell’auto, nelle ore notturne e per lungo tempo può far scattare il reato in questione.
E quanto ai bambini piccoli? Si può denunciare il vicino per disturbo del riposo se i suoi figli giochino a palla o rovescino sedie? Si, ma solo se l’intensità dei rumori è tale da disturbare le persone, accertamento che va condotto, anche in questo caso, con una perizia fonometrica.
Circa i rumori provocati dalle suole di scarpe rigide sul pavimento (per es., tacchi a spillo, zoccoli, ecc.), anche in questo caso, se superano la soglia della normale tollerabilità (da accertarsi caso per caso), si può avere il reato di disturbo della quiete.
È responsabile anche chi usa in modo improprio il clacson dell’auto, quando lo faccia ripetutamente nelle ore notturne: e ciò vale anche nel caso di sfilate di automobili per il passaggio dei tifosi.
Dispositivi e strumenti musicali
In teoria – ma salvo perizia fonometrica – anche un condizionatore d’aria (soprattutto se mal funzionante) può dar luogo al reato di disturbo del riposo.
L’uso di radio e televisore, fatto in modo da abusare dei rumori e dei suoni che emettono, può configurare il reato in questione.
Anche il suono di uno strumento musicale, come nel caso di un pianoforte, per quanto dolce e armonioso che possa essere, in determinate ore e condizioni può essere causa di disturbo se udibile da più persone.
Nel caso del condomino che sposti violentemente i mobili all’interno della propria abitazione, la tollerabilità (o meno) del disturbo va valutata in base al momento in cui avviene l’attività: per esempio, è lecito il trasloco negli orari consentiti, mentre non lo è lo spostamento dell’arredo da una stanza all’altra nelle ore notturne pur senza obiettive ragioni di urgenza.
Condizioni
Attenzione: il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo si configura quando il rumore arrechi pregiudizio non a una o a specifiche persone, bensì a un numero rilevante e indeterminato di persone (anche se poi a lamentarsi è una soltanto). Nel primo caso, l’illecito rimane solo civile. La questione può sembrare paradossale: infatti, nel caso di un palazzo disabitato durante le vacanze estive, se il rumore arreca molestie all’unico condomino rimasto in città, quest’ultimo non potrà mai invocare la tutela penale.
Se il condomino rumoroso è locatario, a rispondere del reato non è il proprietario, ma appunto l’inquilino: ciò in quanto la responsabilità penale è personale.
Messa a norma dell’impianto elettrico condominiale
In un edificio in condominio possiamo distinguere due impianti elettrici:
- a) quello di proprietà comune;
- b) quelli di proprietà esclusiva.
Gli impianti elettrici, dice l’art. 1117 n. 3 c.c., sono comuni “fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza”.
Come ogni impianto indicato nel D.M. n. 37/08 anche quello elettrico condominiale deve possedere determinati requisiti che devono risultare da specifiche certificazioni.
Supponiamo che l’impianto elettrico condominiale sia molto datato, sprovvisto di alcuna certificazione e che l’assemblea decida di rifarlo completamente. Quell’intervento dev’essere considerato un’opera di manutenzione straordinaria che si sostanzia in un rifacimento ex novo o comunque in qualcosa di molto simile.
Tali lavori, ci dice il D.M. n. 37/08, devono essere eseguiti da imprese abilitate ed iscritte in specifici registri tenuti dalle camere di commercio e devono essere eseguite sulla scorta di un progetto realizzato ad un tecnico competente.
I lavori devono essere considerati alla stregua di interventi conservativi delle parti comuni sicché la spesa per la loro realizzazione dev’essere sostenuta da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, restando salva l’ipotesi di condominio parziale, rispetto alla quale sarebbero chiamati a contribuire solamente i proprietari dell’impianto (cfr. art. 1123, primo e terzo comma, c.c.).
Al termine dei lavori – specifica l’art. 7, primo comma, D.M. 37/08 – “previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell’impianto, l’impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui all’articolo 6. Di tale dichiarazione, resa sulla base del modello di cui all’allegato I, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto di cui all’articolo 5”. (stesso D.M. citato)
Il rilascio della certificazione non può essere subordinato al pagamento dell’opera. Essa, infatti, non rientra nel novero delle prestazioni corrispettive che possono essere rifiutate nel caso d’inadempimento della controparte risultando un adempimento burocratico finalizzato alla certificazione della regolarità dell’opera già eseguita.
Che cosa succede se l’impianto condominiale è sostanzialmente conforme alle regole dell’arte ma manca dell’obbligatoria certificazione di conformità?
In tal caso ci viene in aiuto il sesto comma dell’art. 7 D.M. n. 37/08 a mente del quale qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile “tale atto e’ sostituito – per gli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del presente decreto – da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all’albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto sua personale responsabilita’, in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell’articolo 5, comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un’impresa abilitata di cui all’articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione”.
Il costo della dichiarazione di rispondenza dev’essere posto a carico dei condòmini, salvo il caso in cui la stessa si rendesse necessaria per mancata produzione da parte dell’impresa. In tal caso, previa anticipazione verso il professionista, il condominio potrebbe rivalersi sulla ditta esecutrice dei lavori. L’ottenimento di una dichiarazione di rispondenza in un momento al controllo non estingue l’illecito e la sanzione.
Il condominio deve provvedere ad ottenere le certificazioni degli impianti di cui al D.M. n. 37/08, in quanto obbligatorie per legge e necessarie anche per la corretta tenuta dell’anagrafe condominiale.
Manutenzione della caldaia
Normativa sull’obbligo di manutenzione caldaia
La legge in realtà non specifica le cadenze con cui deve essere effettuata la manutenzione della caldaia. Il DPR n. 74 del 2013 precisa che le operazioni di manutenzione ordinaria della caldaia devono essere eseguite da ditte abilitate, in conformità alle prescrizioni e con la periodicità contenuta nelle istruzioni tecniche fornite dalla ditta che ha installato l’impianto.
Questo significa che la regolarità con cui deve essere effettuata la manutenzione della caldaia è specificata nel suo libretto o nel manuale d’istruzioni che viene fornito dalla ditta termoidraulica al momento dell’installazione della caldaia. La periodicità degli interventi di manutenzione della caldaia viene stabilita in base alla tipologia di caldaia e alla sua potenza: solitamente è da fare ogni 2-3 anni.
Se invece non sono state fornite indicazioni né sul libretto della caldaia né sul manuale d’istruzioni, allora si dovrà rispettare la periodicità prevista dalle norme UNI e CEI.
Revisione della caldaia o controllo fumi e il controllo dell’efficienza energetica.
Normativa sulla revisione della caldaia e controllo dell’efficienza energetica
Sul controllo dell’efficienza energetica, la revisione della caldaia e del rendimento della combustione, la normativa sugli impianti di riscaldamento, specifica in maniera chiara, la periodicità con la quale devono essere effettuati:
- per gli impianti termici a combustibile liquido o solido con potenza uguale o minore di 100 kw la revisione della caldaia deve essere effettuata ogni 2 anni;
- per gli impianti a gas metano o GPL con potenza uguale o minore di 100 kw la revisione della caldaia deve essere effettuata ogni 4 anni;
- per gli impianti termici a combustibile liquido o solido con potenza superiore a 100 kw la revisione della caldaia deve essere effettuata ogni anno;
- per gli impianti a gas metano o GPL con potenza superiore a 100 kw la revisione della caldaia deve essere effettuata ogni 2 anni
Questa normativa si applica in tutte le regioni che non hanno recepito la direttiva 2002/91/CE con atto proprio sulla base dell’art. 17 del D.Lgs 192/2005 (clausola di cedevolezza), ovvero tutte le regioni ad esclusione della Liguria, Val d’Aosta, Piemonte, Lombardia, Trentino, Friuli Venezia Giulia, Emilia Romagna, Toscana, Puglia e Sicilia che l’hanno recepita prima dell’entrata in vigore dell’ultimo DPR.
Considerazioni
Riassumendo, la legge non obbliga ad effettuare la manutenzione della caldaia ogni anno, bensì bisogna consultare il libretto della caldaia o il manuale d’istruzioni per sapere quando farla.
Detto ciò, ricordatevi che il controllo e la manutenzione della caldaia sono fondamentali per la sicurezza in casa, oltre che essere richiesti dalla legge. Quindi è importante rispettare fedelmente le indicazioni fornite.
Quando arriverà il momento di effettuare la manutenzione della caldaia, conviene farsi fare più preventivi da diversi termoidraulici per farsi un’idea del costo medio e scegliere un professionista esperto.
