Proprietario ed usufruttuario
A norma del nuovo articolo 67 – commi 7, 8 e 9 delle disposizioni di attuazione al codice civile:
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 (rifiuto del proprietario alle riparazioni) del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 (miglioramenti) e 986 (addizioni) del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Pertanto:
- per le materie ordinarie la convocazione dovrà essere inoltrata al solo usufruttuario.
- per tutte le altre questioni la convocazione dovrà essere inoltrata a proprietario ed usufruttuario.
- proprietario ed usufruttario rispondono in solido rispetto al pagamento dei contributi condominiali
Cassazione Civile, sezione II, 4 luglio 2013, N° 16774
Qualora un unità immobiliare facente parte di un Condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all’assemblea che intenda deliberare l’approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria.
La solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario per le spese condominiali
Dopo la riforma del condominio, (ex art. 67 disp. att. c.c.), l’usufruttuario (1004 cc) e il nudo proprietario (1005 cc) sono solidalmente responsabili verso il condominio per gli oneri ordinari e straordinari condominiali non pagati.
Il codice civile riconosce al proprietario la facoltà di cedere ad un terzo l’usufrutto sul bene (978 c.c.) o di costituire un diritto di abitazione (1022 c.c.). In queste situazioni, il proprietario non perde la il diritto, ma comprime le sue facoltà di proprietario (per questo si parla di nudo proprietario o di nuda proprietà) a favore dell’usufruttuario e del titolare del diritto di abitazione, per il tempo di durata dell’usufrutto e del diritto di abitazione. In generale (e senza entrare troppo nello specifico) l’usufruttuario ha diritto di usare il bene (mantenendone la destinazione data al bene da proprietario) e di percepirne i frutti, mentre il titolare del diritto di abitazione ha solo il diritto di usare il bene come abitazione propria o della propria famiglia.
Come si è già detto, con la costituzione dell’usufrutto o del diritto di abitazione, il diritto del proprietario non scompare, ma viene ad essere compressa (oppure ad essere parzialmente svuotata) per il periodo in cui sussistono tali diritti. Dal fatto che, la posizione del nudo proprietario, dell’usufruttuario e dell’abitatore convivono sullo stesso benne, discende la necessità di ripartire le spese relative al bene tra questi soggetti.
La normativa generale prevede che sono a carico dell’usufruttuario (1004 c.c.) le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”, mentre sono a carico del proprietario (1005 c.c.) la riparazioni straordinarie, continua l’articolo 1005 cc che in presenza di spese straordinarie l’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Per l’abitazione è, invece, stabilito (1025 c.c.) che il titolare del diritto di abitazione (se occupa tutta la casa) è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario. Se occupa solo una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.
La situazione si complica se l’immobile oggetto di un usufrutto o del diritto di abitazione è compreso in un condominio, poiché oltre alla questione della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario (da un lato) e usufruttuario e abitatore (dall’altro) occorre anche stabilire se l’amministratore deve far risultare la presenza delle quote a carico dell’usufruttuario o dell’abitatore nel rendiconto del condominio, (quindi distinguendo tra spese ordinarie e straordinarie, se, di conseguenza, l’usufruttuario o l’abitatore hanno il diritto di partecipare all’assemblea di condominio per l’approvazione del rendiconto (e quindi di contestare la ripartizione anche in giudizio ex art. 1137 c.c.) ed, infine, occorre anche comprendere se l’usufruttuario e il titolare del diritto di abitazione possono essere destinatari di un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore del condominio per gli oneri condominiali non pagati.
Per rispondere a questi quesiti si può fare riferimento all’art. 67 disp. att. c.c. (occorre, però, precisare che l’articolo 67 disp. att. c.c. si riferisce all’usufruttuario e non al titolare del diritto di abitazione, quindi, per quest’ultimo occorre valutare se i principi e le regole dettate in materia di usufrutto sono applicabili all’abitazione).
Quando al diritto di essere convocati in assemblea del condominio e al diritto di votare nella predetta assemblea l’art. 67 disp. att. c.c. prevede che L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Quindi, lo stesso codice civile attribuisce all’usufruttuario il diritto di essere convocato in assemblea e di votare nella stessa, anzi è espressamente previsto che l’avviso di convocazione deve essere fatto ad entrambi (usufruttuario e nudo proprietario) nulla, invece, si dice per quanto riguarda il titolare del diritto di abitazione.
Da questa norma è anche possibile dedurre che l’amministratore, al momento della redazione del rendiconto, deve considerare la presenza dell’usufruttuario e del nudo proprietario, occorre indicare le spese a loro carico, distinguendo tra spese ordinarie e spese straordinarie (tecnicamente nel registro di contabilità basterà indicare vicino ad ogni spesa se si tratta di ordinaria o straordinaria amministrazione).
Il diritto di convocazione e il diritto di voto, dovrebbero anche attribuire all’usufruttuario il diritto di impugnare il verbale di assemblea ex art. 1137 c.c. in presenza di errori sulla ripartizione millesimale delle spese.
Del resto, lo stesso art. 67 disp. att. c.c prevede che “Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale” questo significa che l’amministratore di condominio potrà chiedere ad uno dei due l’intero debito (ordinario e straordinario) eventualmente esistente, poi, nei rapporti, interni, l’usufruttuario pagherà l’ordinaria, il nudo proprietario pagherà la straordinaria. (Identica norma non è prevista per il titolare del diritto di abitazione).
Quest’ultima disposizione permette anche di affermare che l’amministratore di condominio è legittimato a richiedere un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese (di tutte le spese) ad uno dei due soggetti.
Quanto alle modalità di pagamento degli oneri condominiali conviene sempre usare modalità di pagamento che consentono la ricostruzione della contabilità condominiale.
