Ai sensi dell’articolo 1130 c.c., comma 3, invariato dalla legge di riforma 220/2012, l’Amministratore riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi.
Tale compito storicamente in capo all’Amministratore è stato “rimarcato” e maggiormente “responsabilizzato” del Legislatore riformatore con i disposti di cui:
- All’art. 1129 c.c. comma 12 punto 6 che prevede come responsabilità dell’Amministratore la diligente cura dell’azione giudiziaria per la riscossione delle rate condominiali e la conseguente esecuzione coattiva; naturalmente attraverso l’affidamento dell’incarico a patrocinatore legale abilitato che però deve essere, dunque, chiamato dall’amministratore ad una puntuale informazione sullo stato dei procedimenti affidatigli. Una non diligente cura dell’azione giudiziaria costituisce una grave irregolarità che può dar luogo alla rimozione dell’incaricoda parte dell’Autorità Giudiziaria. Come pure il punto 5 del medesimo comma 12 dell’art. 1129 c.c. prevede quale grave irregolarità gestionale l’aver acconsentito per un credito insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del Condominio.
- All’art. 1129 c.c. comma 9, in virtù del quale: Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’Amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del presente codice.
A tal proposito, è utile rammentare che, il bilancio consuntivo prende valore dal momento in cui questo è formalmente approvato dall’Assemblea dei Condomini. Pertanto, il computo dei sei mesi di cui sopra, dovrà farsi a partire dalla data di approvazione della chiusura a consuntivo e di conseguente fissazione della prima rata a successivo preventivo che consuetudinariamente raccoglie il saldo dell’esercizio precedente.
E’ utile ricordare, infine che, il decreto ingiuntivo, ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione al c.c., può essere richiesto solo ed esclusivamente nei confronti dei condomini, escludendosi dunque coloro che hanno venduto il proprio immobile e nei confronti di conduttori.
Giurisprudenza:
Cassazione Civile, sez. II, 28 ottobre 1993, n° 10719: A norma dell’art. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., l’Amministratore di un Condominio di un edificio può riscuotere pro quota e in base allo stato di ripartizione come approvato dall’assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini restando esclusa un azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del Condominio, anche dopo l’entrata in vigore della legge 27 luglio 1978 n° 392, la quale disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell’amministrazione di condominio di un edificio al pagamento dei contributi e delle spese di cui sopra.
Cassazione Civile, sez. II, 9 settembre 2008, n° 23345: In tema di Condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condominio e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potemdo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedemnte, solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio.
Imputazione spese legali
Cassazione civile, sez. VI, 18/01/2016 n. 751
È affetta da nullità la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e che detta nullità, a norma dell’art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.
È legittima la deliberazione dell’assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino moroso le spese processuali liquidate dal giudice nei suoi confronti con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.
È legittima la delibera condominiale che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico ed a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale – nella specie un decreto ingiuntivo – provvisoriamente esecutivo.
È legittima la deliberazione dell’assemblea condominiale che addebiti integralmente al condomino moroso le spese legali liquidate a suo carico nel decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., trattandosi di atto ricognitivo di un provvedimento giudiziale provvisoriamente esecutivo.
Deve ritenersi affetta da nullità la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali del condomino, ponendo a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza (Cass. Sez. II, 6 ottobre 2008 n. 24696: È affetta da nullità – e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c., la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione”.
Commento:
Alla luce dei suddetti principi giurisprudenziali è legittima la delibera assembleare che addebiti ad un singolo condomino le spese liquidate a suo carico ed a favore del Condominio in un procedimento giurisdizionale (quale decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e/o – meglio – sentenza di condanna). Viceversa è illegittima la delibera che addebiti spese professionali per il mero recupero del credito fonte di un autoliquidazione di spese stragiudiziali.
Interessanti le motivazioni nella Sentenza 751/2016: “il caso di specie è tuttavia diverso da quello preso in considerazione dalla citata pronuncia n. 24696 del 2008, nel quale l’assemblea aveva posto a carico del singolo condomino la spesa sostenuta dal Condominio per la prestazione professionale fornita dal legale del predetto condominio per il recupero della somma dovuta per il consumo di acqua a carico dello stesso condomino; che, infatti, nella presente vicenda, non si è di fronte ad una autoliquidazione di spese stragiudiziali da parte del condominio, ma di spese liquidate dal giudice in decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi ex art. 63 disp. att. c.c.; che è legittima la delibera condominiale che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico ed a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale – nella specie un decreto ingiuntivo – provvisoriamente esecutivo.
