La legge 220 / 2012 di riforma dell’Istituto del Condominio, disciplina al nuovo 7° comma dell’articolo 1130 c.c. il contenuto del verbale assembleare. Così, è previsto che, nel registro verbali delle assemblee, del quale il Legislatore elegge custode l’Amministratore, devono essere annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni assembleari, nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta.
L’ultimo comma dell’articolo 1136 c.c. specifica poi che, delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’Amministratore.
La sostituzione del termine “riunioni” in luogo di “deliberazioni” utilizzato nella previgente formula (dell’ultimo comma dell’articolo 1136 c.c.) è a logico corollario delle precedenti previsioni in ordine all’annotazione delle mancate costituzioni assembleari, nonché delle brevi dichiarazioni rese dai condomini.
Il Legislatore concepisce il verbale assembleare come quel documento ove raccogliere tutte quelle informazioni utili affinché i condomini possano verificare la regolarità del procedimento assembleare (convocazione, costituzione dell’assemblea e quorum deliberativi) al fine di vagliare lo svolgimento dell’assemblea e le decisioni assunte, potendo così ponderare l’opportunità di procedere o meno nell’impugnazione di quelle delibere che si ritengono viziate.
Non dunque una trascrizione di tutto quello che si è detto in riunione, bensì una precisa rendicontazione della costituzione o meno dell’assemblea, delle delibere (includendosi l’oggetto ed i quorum deliberativi) nonché di eventuali dichiarazioni che i condomini abbiano la premura di richiederne l’annotazione.
Il verbale deve esse redatto in forma scritta al pari di altre parti del procedimento assembleare, quali la convocazione e la delega.
Difatti, per la convocazione dell’assemblea sono previste modalità che prevedono l’esistenza di un documento scritto (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mani – cfr. nuovo art. 66 disp. att. c.c.) e per quanto alla delega è espressamente previsto dal nuovo art. 67 disp. att. c.c. che debba essere redatta per iscritto.
Possiamo ritenere che il Legislatore riformatore abbia, in sintesi, voluto dare alcune prescrizioni per la redazione del verbale assembleare, ben conscio di valori già attribuiti allo stesso dalla giurisprudenza susseguitasi nel tempo sulla base della previgente normativa.
In giurisprudenza si è difatti ritenuto che, il verbale è una delle prescrizioni di forma che devono essere assolte nel procedimento collegiale allo scopo di permettere – soprattutto agli assenti – la verifica del corretto svolgimento assembleare e l’assunzione di opportune iniziative (Cass. Civ. 22 maggio 1999 n. 5014) offrendo una prova presuntiva dei fatti che afferma; sicché spetta al singolo condomino che impugni la delibera – contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale – di fornire la relativa dimostrazione (Cass, civ. 13 ottobre 1999 n. 11526).
Per quanto attiene all’interpretazione delle delibere assembleari, come ci insegna la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 4501 del 28 febbraio 2006, queste devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli art. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico.
Particolarmente per l’assemblea ex art. 1117-ter c.c., novità prevista appositamente per la modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni, il relativo verbale dovrà contenere una dichiarazione espressa dell’Amministratore di condominio attestante l’avvenuto espletamento delle specifiche incombenze imposte per tale assemblea e consistenti: nell’affissione in Condominio dell’avviso di convocazione trenta giorni prima della riunione; nella convocazione dell’assemblea con raccomandata a/r , o mezzi equipollenti telematici (che deve giungere ai condomini almeno venti giorni prima della riunione); nella formulazione dell’ordine del giorno in maniera che risulti chiaro il bene comune oggetto di proposta di modifica di destinazione d’uso e la nuova destinazione.
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Approfondimento sull’interpretazione della delibera assembleare
Alcuni spunti giurisprudenziali:
Cassazione Civile, sezione II, 28 febbraio 2006, N° 4501
Le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico.
Art. 1362 c.c. – Intenzione dei contraenti nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole.
Per determinare la comune intenzione della parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.
Art. 1367 c.c. – Conservazione del contratto
Nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.
Cassazione Civile, sezione II, 13 ottobre 1999, N° 11526
Il verbale dell’Assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto.
Assemblea speciale ex art. 1117 ter c.c.
Tale speciale assemblea è per la delibera della modificazione d’uso dei beni comuni, deliberabile dall’assemblea dei condomini con la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al Condominio che rappresenti i quattro quinti del valore dell’edificio.
Adempimenti speciali previsti dalla norma:
- affiggere in Condominio l’avviso di convocazione trenta giorni prima della riunione.
- Convocare con raccomandata a/r, o mezzi equipollenti telematici, che deve giungere ai condomini almeno 20 giorni prima della riunione.
- Formulare l’ordine del giorno in maniera che risulti chiaro il bene comune oggetto di proposta di modifica di destinazione d’uso e la nuova destinazione.
- Dichiarare a verbale in modo espresso l’avvenuto svolgimento dei predetti adempimenti.
