Regolamento di Condominio

REGOLAMENTO   ASSEMBLEARE :

Le norme codicistiche e, in particolare, l’art. 1138 c.c  disciplinano  il   c.d.  regolamento assembleare

Contenuti:

  • contiene regole di amministrazione del Condominio; ai sensi dell’art. 1138 il regolamento di condominio (appunto quello assembleare) contiene norme “circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese…. nonché norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministratore”
  • non può porre vincoli e / o limitazioni alle proprietà esclusive

Esiste anche un regolamento  c.d.  contrattuale,  che non trova disciplina dell’art. 1138, ma nel contratto e / o convenzione.

REGOLAMENTO   CONTRATTUALE:

  • non trova una regolamentazione ad hoc nel codice civile
  • è un contratto, quindi una convenzione, redatta dai singoli condomini ( o ai quali i singoli condomini hanno aderito, ad esempio richiamando il regolamento ed accettandolo nei rogiti); è il caso, ad esempio, del regolamento predisposto dall’originario costruttore, che viene normalmente accettato e richiamato nei rogiti di ogni singolo acquirente, così da avere forza contrattuale
  • quale contratto, è in grado di porre validamente vincoli e / o limitazioni dei diritti dei singoli
  • è anche in grado di derogare ad alcune disposizioni del c.c., in primis quelle che riguardano la partecipazione alle spese; lo stesso art. 1123 c.c., del resto, contiene la locuzione salva “diversa convenzione”
  • non può derogare le norme indicate nell’at. 1138 c.c. e nell’art. 72 disp. att. c.c.

Le norme inderogabili sono contenute nei seguenti articoli del codice civile:

  • 1118, comma 2. Il condomino che rinuncia al diritto di comproprietà di un bene comune non può sottrarsi alle spese necessarie per la sua conservazione;
  • 1119. Vieta la divisione delle parti comuni dell’edificio;
  • 1120. Vieta le innovazioni pregiudizievoli;
  • 1129. Obbliga i condomini a nominare un amministratore quando sono più di otto;
  • 1131. Conferisce all’amministratore la rappresentanza in giudizio del condominio;
  • 1132. Detta norme sul dissenso dei condomini rispetto alle liti;
  • 1136. Detta norme sulla costituzione dell’assemblea, sulle votazioni e sulla validità delle deliberazioni;
  • 1137. Detta norme sulla impugnazione delle delibere assembleari.

Sono inderogabili anche le norme contenute nei seguenti articoli delle disposizioni di attuazione del codice civile:

  • 63. Fissa come e da chi riscuotere i contributi condominiali;
  • 66. Detta norme sul modo di convocare e di tenere l’assemblea;
  • 67. Detta norme sulla rappresentanza dei condomini in assemblea;
  • 69. Detta norme per la revisione dei millesimi
  • non può derogare nemmeno le norme di carattere pubblicistico (norme UNI, sulla sicurezza degli impianti, ecc..)

NATURA DELLE NORME:

Il regolamento contrattuale è voluto (ed approvato, eventualmente anche per adesione) da ogni singolo condomino.

Ciò significa che anche per la relativa modifica è necessario il consenso di tutti, quindi all’unanimità? Secondo l’attuale indirizzo giurisprudenziale, la risposta è negativa.

Nel senso che:

  • vi sono clausole che, seppur inserite in regolamenti contrattuali, hanno natura regolamentare (ad esempi, quelle che riguardano le modalità di godimento delle cose e dei servizi comuni, quelle che regolano la funzione, l’organizzazione ed il funzionamento delle cose comuni – es. uso turnario dei parcheggi condominiali, ecc); sono quelle clausole che valgono a disciplinare l’uso dei servizi comuni; la modifica di tali norme, regolamentari seppur inserite in regolamenti contrattuali, secondo il filone giurisprudenziale maggioritario, può essere disposta con la maggioranza di cui all’art. 1136 2° comma.
  • le clausole contrattuali vere e proprie, invece, sono quelle che, ad esempio, limitano i diritti di un condomino sulle parti comuni (limiti all’uso delle scale, del cortile, ecc) e/o, ancora, attribuiscono ad alcuni maggiori diritti rispetto ad altri, e/o incidono sui diritti di un singolo condomino; per la modifica di tali clausole è necessario il consenso unanime

ART. 1138 – REGOLAMENTO ASSEMBLEARE:

Art. 1138 c.c.: “Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni (art. 1117) e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione ( art. 68 e 72 disp. att.). Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 – 2° comma ed allegato al registro indicato dal numero (7) dell’art. 1130. Esso può essere impugnato a norma  dell’art. 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultino dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ed in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118, – 2° comma,           art. 1119, art. 1120, art. 1129, art. 1131, art. 1132, art. 1136 ed art. 1137 – ( art. 72,155 disp. att. ). Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”

OBBLIGATORIETA’  E  CONTENUTI:

  • è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a 10; non sono comunque previste sanzioni in caso di mancata adozione di regolamento obbligatorio, nè i condomini possono rivolgersi al Giudice per ottenere la formazione
  • nulla vieta che sia deliberato anche quando i condomini sono in numero inferiore – regolamento facoltativo
  • per quanto riguarda il contenuto, contiene norme “circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonchè norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministratore”; non può pregiudicare i diritti dei singoli che risultino dagli atti di acquisto e dalle convenzioni
  • non può derogare alle disposizioni relative alla dinamica dell’amministratore e della gestione condominiale (impossibilità di sottrarsi all’onere delle spese, indivisibilità delle cose comuni, potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, nomina e poteri dell’amministratore, posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, validità ed efficacia delle relative assemblee, impugnazioni delle delibere, riscossione dei contributi, revisione dei millesimi, ecc)

MAGGIORANZE PER L’APPROVAZIONE:

art. 1136 – 2° comma c.c.:

  • maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio
  • questo sia in prima che in seconda convocazione

PUBBLICITA’  DEL  REGOLAMENTO:

  • deve essere allegato (ci riferiamo sempre al regolamento assembleare ex art. 1138 c.c.) al registro indicato nell’art. 1130 – 7° comma c.c. – registro verbali assemblee
  • l’inosservanza della norma in tema di pubblicità non può comportare nullità e / o inefficacia del regolamento approvato

DIVIETO  DI  POSSEDERE  O  DETENERE  ANIMALI  DOMESTICI:

Il regolamento condominiale assembleare non può contenere divieti di possedere  o detenere animali domestici; tale divieto, invece, ben può essere contenuto in un regolamento contrattuale, nel quale sono i singoli contraenti/condomini a decidere se e come autolimitare i propri diritti.

REGOLAMENTO  DI  CONDOMINIO  E  SANZIONI:

Art. 70 disp. att. c.c. ( come modificato dal D.L. 145/2013)

  • per le infrazioni al regolamento di condominio – si noti, la norma richiamata all’art. 1138 c.c., quindi al regolamento assembleare
  • lo stesso regolamento di condominio può prevedere una sanzione pecuniaria / pagamento somma
  • fino ad € 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad € 800,00
  • la somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie

A chi spetta il compito di irrogare la sanzione? Stante quanto previsto dal D.L. 145/13, che ha nuovamente modificato l’art. 70 disp. att. c.c., il compito di irrogare la sanzione spetta all’assemblea – non più, quindi, all’amministratore, – che deve deliberare con le maggioranza di cui all’art. 1136 – 2° comma.

La sanzione, che deve essere espressamente prevista nel regolamento di Condominio, non può, per giurisprudenza costante, essere irrogata ai conduttori.

Secondo la giurisprudenza dominante, il regolamento condominiale di natura  assembleare non può prevedere sanzioni di entità superiore a quelle indicate dall’art. 70 disp. att.; sempre secondo la giurisprudenza, i singoli condomini sono comunque liberi di determinare una sanzione più elevata attraverso una convenzione adottata all’unanimità, quindi all’interno di un regolamento sostanzialmente contrattuale.

SPESE:

A tal proposito, è utile rammentare che l’articolo 1138 c.c. include la materia della ripartizione delle spese tra quelle disciplinabili dal Regolamento di condominio, e pertanto nella potestà dell’Organo assembleare, ovvio nel rispetto dei criteri legali suddetti e dei diritti domenicali dei singoli condomini.  Tra l’altro, le disposizioni di cui agli articoli dal 1123 al 1126 c.c. non rientrano tra le norme inderogabili ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c.

L’Assemblea potrà, dunque, decidere, vuoi preventivamente, nell’ambito di un Regolamento di condominio, o successivamente, con delibera assembleare, in ordine ai criteri da adottare per la suddivisione delle spese, in relazione alle particolari condizioni del fabbricato, eventualmente anche in deroga agli articoli 1123 – 1126 c.c.  La decisione dovrà essere assunta con la maggioranza di cui all’art. 1123 –  2° comma c.c – maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almenno la metà del valore dell’edificio.

E’ appena il caso di osservare che, a norma dell’articolo 68 disp. att. al c.c., in ordine alla ripartizione delle spese (ed il riferimento è espressamente  rivolto agli art. 1123 c.c. e seguenti) il valore di ciascuna unità immobiliare è espressa in millesimi, in apposita tabella millesimale allegata al regolamento di Condominio. Pertanto, i criteri d’imputazione dei costi che verranno adottati in condominio e dovranno essere espressi in tabelle millesimali e comunque avere alla base meccanismi di proporzionalità che partono dal valore dell’unità immobiliare rispetto al contesto generale.