La ripartizione delle spese
(Criteri legali d’imputazione delle spese)
La materia della ripartizione ed imputazione delle spese condominiali ai singoli condomini, come noto, è disciplinata dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.
Nell’ambito dell’art. 1123 c.c. – norma regina della trattazione – si rinvengono quelli che possiamo definire come i criteri legali d’imputazione delle spese. Ovverosia:
- ( proporzionalità ) Le spese vanno ripartite su base proporzionale al valore delle singole unità immobiliari (così definito millesimi), 1123 – 1° comma c.c.
- ( utilità ) Qualora le cose comuni abbiano una diversa utilità per i condomini, le relative spese dovranno essere ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne, 1123 – 2° comma c.c.
- ( comproprietà ) Le spese vengono imputate in conseguenza della comproprietà del bene e dunque nel caso di beni che servono solo un gruppo di condomini solo quest’ultimi ne sopporteranno i costi, 1123 – 3° comma c.c.
Tra l’altro, il criterio di proporzionalità è sancito dall’articolo 1118 c.c che ribadisce come il diritto dei singoli condomini sulle cose comuni è proporzionale al valore delle rispettive unità immobiliari. Di qui, una stretta colleganza tra quota di comproprietà, bene comune e dovere di mantenimento della stessa, nell’ambito di una comunione obbligata, quale è il Condominio, che fa classificare le spese condominiali quali obbligazioni propter rem, nelle quali il nesso tra l’obbligo e la res non può essere modificato dall’interferenza di elementi soggettivi, restando per conseguenza tali spese sempre dovute in proporzione alla quota che esprime la misura di proprietà del bene comune che abbisogna di manutenzioni.
(Uso dei beni e contribuzione – doveri dei condomini)
Ciò è rafforzato dai successivi disposti dell’art. 1118 – 2° e 3° comma c.c. che prevedono, ora in maniera nettamente rimarcata, che ” il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni ” e che ” il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare”
Come insegnatoci da dottrina e giurisprudenza espressasi precedentemente alla riforma dell’Istituto del Condominio, l’art. 1118 c.c non riguarda le spese afferenti a consumi (quali il combustibile per la centrale termica).
E’ appena il caso di evidenziare che l’art. 1118 – 4° comma, ha normato la casistica della rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, spesso dibattuta in giurisprudenza, prevedendo che: ” Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e la sua conservazione e messa a norma”.
Per quanto attiene a quelle spese afferenti a consumi dovrà farsi riferimento ai rispettivi consumi, individuati vuoi attraverso sistemi di misurazione individuale, vuoi attraverso tabelle millesimali d’imputazione dei costi. Così il recente decreto legislativo 102 del 4 luglio 2014 che prevede l’obbligatorietà di sistemi di contabilizzazione e misurazione del calore.
I suddetti principi di proporzionalità, utilità e comproprietà vengono poi combinati per alcune fattispecie tipichedai successivi articoli 1124, 1125 e 1126 c.c. lasciando tutti gli altri casi (atipici) alla disciplina dei suddetti criteri.
Così, l’articolo 1124 c.c. in materia di scale ed oggi, a seguito della riforma del Condominio non può più solamente per analogia, anche normalmente in materia di ascensori, combina i criteri di proporzionalità, utilità e comproprietà prevedendo che le spese vadano attribuite ai condomini serviti dal bene (comproprietà) in ragione di una metà della spesa in proporzione del valore delle singole unità immobiliari (proporzionalità) e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di piano (utilità).
“art. 1124: Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori: Le scale e gli ascensori: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale dell’altezza di ciascun piano dal suolo”.
A tal proposito precisiamo che, la nuova formulazione dell’art. 1124 c.c,, risolve una datata questione spesso affrontata in giurisprudenza, essendo così chiaro che la manutenzione e la ricostruzione di un impianto ascensore deve essere sostenuta per millesimi ex art. 1124 c.c. – proporzionali all’altezza.
Viceversa, il caso dell’installazione , ex nove, di un impianto ascensore, che configura un’innovazione “speciale” volta all’abbattimento delle barriere architettoniche – art. 1120 – 2° comma c.c. – dovrà essere regolato con la suddivisione delle spese per millesimi generali dei condomini che vi hanno potenzialità di utilizzo.
Così la Corte di Cassazione nella sentenza n° 5975 del 25 marzo 2004 ha ritenuto che ” In tema di Condominio di edificila regola posta dall’art. 1124 c .c relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale ( per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo identica “ratio” alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente. Nell’ipotesi, invece, d’installazione “ex novo” dell’impianto ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 c.c., relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino)”.
L’Articolo 1125 c.c.: disciplina la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai prevedendo sulla base delle regole della comproprietà ed utilità che le spese per la manutenzione di queste sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastante (utilità) restando a carico del proprietario del piano sovrastante la pavimentazione ed al proprietario del piano sottostante la tinta e la decorazione del soffitto (proprietà).
“art. 1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai: Le spese per la manutenzione e ricostruzione delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno e l’altro sovrastanti, restando a cario del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore, l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Fuori, dunque, dalle specifiche fattispecie di cui agli articoli 1124, 1125 e 1126 c.c, per la ripartizione delle spese dovranno trovare applicazione le più diverse combinazioni dei criteri legali di riparto previsti dall’articolo 1123 c.c. Si pensi così ai casi della ripartizione delle spese per la riparazione di cancelli automatici, pedonali e /o carrabili, o per impianti di adduzione dell’acqua o di smaltimento delle acque piovane o per la manutenzione di tratti fognari.
(Applicazione delle norme in materia di ripartizione delle spese condominiali )
Le norme in commento (art. 1123 c.c. e seguenti) riguardano le attività di manutenzione, innovazione, ricostruzione dei beni comuni, ex art. 1117 c.c, e dunque situazioni nuove o condizionate dalla vetustà del bene e non anche le ipotesi afferenti a fatti illeciti e come tali disciplinate negli articoli 2043 e 2051 c.c.
Come detto, le norme sulla ripartizione delle spese riguardano i beni comuni, secondo le diverse accezioni di cui all’art. 1117 c.c., e sono sostanzialmente tutte quelle porzioni di fabbricato, impianti, locali e strutture che sono caratterizzati dalla stretta funzionalità / necessità dei medesimi per le diverse proprietà esclusive. Tali disposti, riguardano anche beni comuni immateriali quali il “decoro architettonico” o interessi comuni quali il risparmio o l’assolvimento alle disposizioni di prevenzione incendi. Di qui la legittimazione, in questi ultimi casi, di un “concorso condominiale” rispetto alle spese che riguardano beni che non sono strettamente comuni; si pensi ad esempio all’accollo condominiale di spese per beni tipicamente privati quali i balconi o alle spese sostenute da tutta la comunità condominiale per opere di coibentazione o protezione ignifuga su beni anche privati ( muri separatore o porte di comunicazione) ma nell’ambito di un progetto per la soddisfazione delle norme di prevenzione incendi o il raggiungimento di parametri prestazionali di risparmio energetico.
Così in giurisprudenza:
Cassazione Civile, sezione II, del 30 agosto 1994, n. 7603
L’Assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardano i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicementecromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell’edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l’Assemblea.
Tribunale Civile di Ravenna – 6 ottobre 2000 n° 1355 “L’alienità delle porzioni immobiliari ( o dei diritti sulle porzioni immobiliari) destinate ad ospitare le opere o gli impianti antincendio non esclude, di per sè, la competenza dell’assemblea del condominio a deliberare in merito alla realizzazione di dette opere e di detti impianti. e non esclude neppure per analoghi motivi, l’obbligo di ciascu condomino, di contribuire alle relative spese di progettazione ed esecuzione”.
Il nuovo articolo 1135 c.c. ultimo comma prevede, poi, la possibilità per l’assemblea di condominio di autorizzare l’Amministratore di Condominio a collaborare a progetti, programmi ed iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili, nonchè di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Di qui, uno spiraglio offerto dal Legislatore riformatore, che ammette la possibilità di impegnare i condomini anche per spese non strettamente o esclusivamente connesse ai beni comuni. Molte potranno essere le applicazioni di tale disposto ed in particolare nella nostra città, per tutti quegli interventi di riqualificazione dei porticati che interessano più Condomini.
